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房地产估价方法——市场法李兵王敏夏寒光一、市场比较法基本原理二、可比实例的搜集与选取三、可比实例成交价格的处理四、比准价格的综合估算与求取五、市场法估价总结与应用实例一、市场法的基本原理1、市场比较法及其理论依据市场比较法：又称市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法等。指将估价对象与估价时点的近期有过交易的类似房地产加以比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面应相同或相近地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一供需圈）或土地利用类型相同或相似权益相同：同为所有权或使用权结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同为砖木一等。用途相同：同是住宅或写字楼或商场理论依据 ----替代原理由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当同一市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品；而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具在同等效用的商品获得相同的市场价格。因此，估价对象的市场价值可与估价对象同类型的具有替代性的交易实例来决定。也就上说，可能利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测估价对象可能实现的市场价格。2、市场比较法的适用条件和范围必须具备以下3个条件：（1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例不少于3个最终可以选定为比较实例。（2）比较实例与估价对象具有替代性。（3）资料要可靠。不适应用于：（1）房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。（2）对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，如寺院、园林等。3、市场比较法估价操作步骤第一阶段：市场调查----本方法的评估基础问题寻找近期成交的与估价对象具有类似特性的房地产交易实例，选取可比实例。第二阶段：修正差异根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果。具体包括以下步骤：（1）收集交易实例（2）选取比准实例（3）建立价格比较修正的基础（4）交易情况修正（5）交易日期修正（6）房地产状况修正（7）综合求取比准价格二、可比实例的搜集与选取1、搜集交易实例运用市场法的基础和前提条件搜集交易实例通常渠道有：（1）上网查询各地房地产交易网站案例；（2）征得各区土地、房产管理部门配合，上门采集资料；（3）取得物业管理部门配合，核实不可售公房等交易底稿；（4）走访工商行政主管部门，查阅非居住用房的合法性；（5）通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格。（6）通过深入现场，直接调查交易当事人了解多方面信息；（7）市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。（8）查阅各种报刊有关房地产交易的消息；（9） 同行之间互相提供信息资料;（10）其他途径。2、选择比较实例房地产（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权利性质相同(出让方式)。（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。（3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。（4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长时间不宜超过2年。三、可比实例成交价格的处理1、建立价格比较修正的基础统一货币单位统一付款方式统一采用单价统一面积内涵统一面积单位2、房地产交易情况修正交易情况修正的含义：可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。 造成成交价格偏差的因素：交易行为中的个别情况不易实现完全的公平竞争的市场，容易造成价格偏差的特殊因素一般有以下几种：（1）有一定的特殊利害关系的交易主体之间的房地产交易，如亲朋好友；（2）急于出售或急于购买的交易；（3）有特别动机或偏好的房地产交易；（4）交易双方信息不对称；（5）特殊方式的交易：拍卖、招标、哄抬或抛售等；（6）交易税费非正常负担的交易；正常成交额-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的房款正常成交额+应由买方负担的税费=买方实际付出的房款（7）相邻房地产的合并交易；（8）受债权债务关系影响的交易；（9）其他特殊的交易情形，如政府面向特殊住房消费主体售出的解困房、廉价房等。交易情况修正的方法交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。①采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝