台州云顶佳苑项目总结.doc

台州开元·云顶佳苑总结报告 （待完善稿） 目 录 一、引言………………………………………………………………………………2 二、项目基本概况……………………………………………………………………2 三、项目开发基本过程回顾…………………………………………………………3 1、主要节点……………………………………………………………………..3 2、市场调研和产品定位………………………………………………………..3 3、设计缺憾……………………………………………………………………..6 3.1规划与施工图设计…………………………………………………………..6 3.2技术安全与专业设计……………………………………………………….11 3.3景观细部与设计协调………………………………………………………13 4、施工管理与投资……………………………………………………………15 5、项目营销……………………………………………………………………17 5.1广告策略……………………………………………………………………17 5.2销售策略……………………………………………………………………18 6、项目交付……………………………………………………………………19 四、建言……………………………………………………………………………..21 【引言】 台州开元·云顶佳苑别墅区和小高层分别于2005年9月和2005年12月分别交付使用，公司于2006年3月组织工程、营销、物管等部门对项目开发建设过程中的经验和不足进行了分析，现将各部门的总结进行汇总，并计划于2006年4月下旬召开项目开发建设总结研讨会，以近一步对此报告进行充实和完善。 【项目基本概况】 台州开元·云顶佳苑系台州开元房地产开发有限公司在台州投资开发的首席楼盘，位于台州市经济开发区白云山中路198号，该项目用地278亩，由别墅区和高层区两大区块组成。别墅区于2003年2月后相继开工，2005年6月9日竣工验收通过，2005年9月28日开始交付。高层区2004年4月相继开工，于2005年11月30日通过竣工验收，2005年12月26日开始交付。 该项目总建筑面积为157082.23m2，其中别墅区总建筑面积为43577.20m2；高层区总建筑面积为113505.03m2，其地上部分建筑面积为87342.89m2，地下部分建筑面积为26162.14m2。工程含建筑、结构、给排水、市政、电气、智能化、景观、绿化、污水处理、装饰、通风、人防、消防等多个专业工程，其中智能化工程有安全防范子系统（含住宅报警装置、访客对讲装置、周界防越报警装置、闭路电视监控、电子巡更装置）、管理与监控子系统（含自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、紧急广播与背景音乐、物业管理计算机系、设备监控装置）、信息网络子系统等工程。 参与本项目设计、勘察、监理、施工单位如下： 设计单位：浙江工业大学建筑设计研究院 景观设计：香港贝尔高林有限公司 勘察单位：杭州华东岩土工程勘察有限公司 监理单位：浙江建协监理咨询工程有限公司 施工单位：浙江国强建筑安装工程有限公司 景观硬景：杭州蓝天园林建设集团有限公司 景观软景：杭州萧山凌飞有限公司 弱电工程：厦门市万安实业有限公司设计、施工 【项目开发过程回顾】 主要节点 1、2003年2月至2004年2月：项目场地平整；别墅区相继基础、主体施工。 2、2004年2月至 6月：别墅区装修工程、室外管线及景观工程施工、初验；高层区基础工程施工。 3、2004年06月18日：别墅区准现房开盘发售。 4、2004年06月至05年元月：完成别墅区竣工复验、景观竣工验收，高层区1#、2#车库、E1-E12、E17、E19-E21主体封底顶。 5、2005年2月-9月：高层区单体完成楼装修工程、楼内安装工程、室外供电、给排水管线施工，实现了别墅区通电。 6、2005年09月06日：别墅交付。 7、2005年09月30日：高层区住宅工程竣工初验。 8、2005年09月-12月：室外工程及景观工程施工，单体楼初验整改。 9、2005年11月30日：住宅竣工验收。 10、2005年12月18日：消防工程验收。 11、2005年12月26日：高层住宅交付。 12、2005年12月30日：景观工程验收。 13、2006年1月-3月：小区喷泉调试完成，竣工资料相继备案。小区设备工程、别墅区智能化工程移交物业管理，网球场工程完成。 市场调研和产品定位 总体来说，公司对项目前期市场调研不够充分，对顶端产品的定位不够清晰。什么样的产品才是客户真正需求的，什么样的设计才是高端客户真正推崇和需要的，在项目开发中其实一直是个模糊的概念，追根究底还是前期市场调研不够充分，这也直接影响了设计成果质量，不但导致