长沙美林银谷三期定位与营销策略2008年-72题库.ppt

6.4、实效营销核心策略—营销团队建设 核心思路： 思路一：加强现场销售团队建设 针对目前置业顾问人数不多的情况，建议将置业顾问人数增加至8人（含主管），设置销售经理一名，专职负责团队管理。 思路二：延长客户接待时间 针对长沙热季市民喜欢晚上外出休闲活动的特征，从6月中旬开始实施早晚班制，开通夜间看楼，尽可能抓紧每一个可能客户。 思路三：泛营销团队建设 通过额外提成奖励，积极调动物业管理人员、酒店管理人员、国际社区居委会、周边相关事业单位公务员、老业主的积极性，形成一个庞大的泛营销队伍，既不会增加营销的硬性成本，又能有效促进销售。 3.4、典型竞争项目—郡原广场 优势：品质形象更胜一筹，投资价值更明显； 差异竞争策略：强调项目的居住价值，同品质，价格更低。 项目位置：美林银谷南 开发商：湖南郡原置业有限公司 总建筑面积：13万㎡ 主力户型：40－50㎡小户型、120-140㎡大户型 目前均价：5000元/㎡ 优惠政策：一次性99折，按揭无折扣 销售现状：目前一期小户型剩余较多 288 　 总计 7 156-315 复式 1 7 40 177、189 四室二厅 20 2 68 17 4 9 148-151 三室二厅 3 3 17 90.27 二室二厅 17 1 4栋 105 142-176 三室二厅 21 5 21 149 三室一厅 21 1 21 89.86 二室一厅 21 1 2栋 层数 单元 套数 面积 户型 标准层 栋号 项目对比：产品之间重叠程度不高； 差异竞争策略：错位推售策略，避开直接产品品质竞争。 郡原广场较大面积户型配比表： 3.4、典型竞争项目—郡原广场 优势：价格优势明显、户型更紧凑； 差异竞争策略： 强调品质、生活方式，拉开档次，不与之纠缠于直接价格竞争。 项目位置：长沙市金星中路 开发商：长沙市赞佳置业有限公司 总建筑面积：约16万㎡ 主力户型：89-120㎡二、三房 目前均价：12栋为4000元/㎡左右；8栋为4450元/㎡左右；7栋为4360元/㎡左右 优惠政策：一次性98折，按揭99折 销售现状：一期主要是小户型剩余较多 3.4、典型竞争项目—西城龙庭 3.4、典型竞争项目—盛大·泽西城 优势：价格优势，更靠近河东，产品舒适度相对高； 差异竞争策略：强调品质和生活方式，拉开档次差距。 项目位置：岳麓大道与岳华路交汇处 开发商：湖南盛大投资有限公司 总建筑面积： 9.1万㎡ 主力户型：120㎡左右三房 目前均价：4500元/㎡ 优惠政策：一次性97折，按揭98折 销售现状：目前1、4栋在售，共230多套 3.4、典型竞争项目—西子湖畔·沃府 优势：中式形象突出，价格适中； 差异竞争策略：强调品质和生活方式，拉开档次差距。 项目位置：岳麓区金星大道中段 开发商：湖南弘吉投资咨询有限公司 总建筑面积： 20万㎡ 主力户型：110-140㎡三房、89㎡两房 目前均价：4500元/㎡ 优惠：钻石卡1万抵2万，一次性98折 销售现状：一期二批还有10几套房源，目前在进行一期三批VIP招募，项目5、9号栋将开盘 3.4、典型竞争项目—共和世家 优势：产品舒适度高，稀缺人文价值； 差异竞争策略：强调品质和生活方式，拉开档次差距。 项目位置：枫林路与龙王巷交汇处 开发商：湖南达美投资有限公司 总建筑面积： 17万㎡ 主力户型：89-140㎡二、三房 目前均价：二期均价5000元/㎡ 优惠政策：一次性98折，按揭99折 销售现状：二期于4月27日开盘，目前二期销售率为45%左右 3.4、典型竞争项目—卓越·蔚蓝海岸 优势：社区规模和产品优势明显； 差异竞争策略：强调市府对面区位优势，同等品质但价格具有优势。 开发商：长沙市卓越置业发展有限公司 楼盘地址：岳麓区望岳乡岳麓大道419号 总建面：52.5万平方米 主力户型：130-160㎡三房 目前价格：洋房6000元/㎡；联排8500元/㎡； 小高层4500元/㎡ 优惠政策：一次性99折，按揭无折扣，房交会 期间举办爱心8折起拍卖活动；目前 推出20套特价房，均价为4200元/㎡ 销售现状：洋房140-210㎡都有 571 　 总计 34 147、129 三室二厅 17 2 32 92.29 二室二厅 16 2 43栋 21 27-40 单间 1 7 102 159-168 四室二厅 17 2 204 124-130 三室二厅 17 4 192 92.54 二室二厅 16 4 45、46、 47栋 层数 单元 套数 面积 户型 标准层 栋号 3.4、典型竞争项目—卓越·蔚蓝海岸 小高层电梯房户型配比详表： 项目对比：卓越蔚蓝海岸舒适型产品居多； 差异竞争手段：以总价优势与之竞争。 3.4、