昆明勋业黄土坡精品生活社区项目整体定位报告_244p.ppt

* 项目商业功能定位需要回答五个方面的问题 商业级别 商业业态 商业规模 商业规划 商业运营 * 体量判定的四个维度 市场对比分析 基于辐射人口消费的饱和度测算 区域商业定位下的经验值 基于企业内部资金沉淀的能力和意愿 * 第一个维度——区域商业定位的体量要求区间：4-18万方 商业级别 城市中心区商业 区域型商业 社区型商业 邻里型商业 规模（m2） 30万以上 4-18万 9000-40000 1800-9000 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 居民聚居区，人流集中交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 客流量 日人流量30万以上 日人流量8万以上 日人流量3万以上 居住人口5000以上 核心客户 内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内的居民 小区内部居民 商业形态 集中商业为主 商业街＋集中商业 商业街为主，个别集中商业 小型商业店铺 * 第二个维度——市场实现角度看，8-11万方较为适宜 中国一般城市居住区商业设施配建指标 人均商业服务建筑面积(峰值) 0.7-0.91平米/人 步行商业的合理服务半径 800-1000m 下限:社区商业为主 本项目预计居住人口约36000人 需商业面积约为25000-33000m2 上限:辐射2公里以内区域（含本项目） 本项目商业的主要辐射区域地带，总面积约为4平方公里，按平均人口密度3万人/平方公里计，本区域人口约12万人 世联模型 项目人口估计模型 项目人口=项目建筑面积/30 本项目人口=110000/30≈36000人） 需商业面积约为84000-110000m2 本项目商业面积选择区间 商业面积区间在 80000-110000m2左右 满足社区需求，风险较低 但其它项目的商业有可能分担一部分商业 * 第三个维度——成熟市场商业发展案例看，7-12万是风险比较适中的区域 城市 项目名称 规模（m2） 深圳 （人均社会消费品零售总额2.56万） 万象城 18.8 益田假日广场 10 海岸城 12 CoCo park 8.5 怡景中心城 14 中信城市广场 7 金光华广场 12 嘉信茂购物中心 15 花园城中心 7 即使是深圳，作为区域级别的成熟商业体总量也主要控制在7-12万之间 * 第四个维度——目前购物中心投资集中于资源型及资金规模型，主要在于取地和资金优势 资源型 上实，首创，泰达 专业型 万科，世茂，金地 资金规模型 和记黄埔，凯德置地 成长型 95%的国内企业 主要优势： 政府背景 土地垄断能力 主要优势： 资金获取能力 土地获取能力 增值和变现能力 主要优势： 信息获取能力 资源整合能力 价值判断能力 主要优势： 决策迅速 团队年轻 万达 凯德 富力 商用物业 SOHO中国 旅游地产 华侨城 中坤 雅居乐 * 结论—— 结合项目发展战略和以上四个维度的综合分析，建议项目商业建筑面积控制在8-12万方之间，再综合考虑到勋业集团的发展阶段，建议取该区间的下限，已达到限制风险的目的，即8万左右。 * 项目商业功能定位需要回答五个方面的问题 商业级别 商业业态 商业规模 商业规划 商业运营 * 项目地块商业价值研判 * 西二环内南北地块应尽可能利用昆瑞路两侧的商业价值，将其发挥到最大 A B C D E 通达性 昭示性 综合评价 A 较好，但高架桥限制人流进入 高架桥阻隔，一般 商业价值一般 ★★ B 较好，但高架桥限制人流进入 高架桥阻隔，一般 商业价值一般 ★★ C 通达性好 好 连接项目南北地块，整体商业价值最优 ★★★★★ D 尚未通行 一般 整体价值次优 ★★★ E 通达性好 好 整体价值次优 ★★★★ 目前A段、B段主要是建材、汽配非社区配套型商业，整体形象较差 * 高新区地块，充分利用高新区昆瑞路商务主脉价值，在H和I交汇处形成活力点 通达性 昭示性 综合评价 F 高架桥一侧，南北通达性好 好 高架桥附近，干扰大，价值一般 ★★ G 道路等级较低，通达性较好 一般 辐射周边社区，价值较好 ★★★ H 道路等级较低，通达性较好 一般 辐射周边社区，价值较好 ★★★ I 连接昆瑞路东西方向，通达性好，车流旺盛 好 高新区商务主脉附近，价值好 ★★★★★ F G H I * 商业分配及其设置 * 立足于企业发展目标思考路径 勋业向商业地产战略转型 希望可以持有30%，另70%实现资金回笼 市场分析结论1：社区商业可以价值和消化速度的平衡，价值最优 市场分析结论2：集中商业可实现较高价值，但去化速度慢 控制集中商业的比例，增加社区商业的比例 * 经典壹城—— 首期推出商业建筑面积为13792m2，由7个透明“