关于市保障性住房建设管理运营可持续发展调查报告第2页.docVIP

关于市保障性住房建设管理运营可持续发展调查报告第2页 二、存在的主要问题、原因分析及解决建议 （一）保障性住房建设资金来源单一，没有真正形成一种“政府主导、多方参与”的投融资管道 究其原因一是由于保障性住房建设资金需求量巨大，且回收周期长，有的资金支持难以到位，社会融资困难，资金保障形势不容乐观；二是政府融资平台的潜在风险和担保能力不足，制约了金融支持保障性住房建设的可持续性；三是由于保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚至没有利润，使得保障性住房建设的低收益与风险不相匹配，无法形成建设资金投入产出的良性循环，影响了社会资金和金融机构参与的积极性。 自2003年来，我市包括困难企业职工集资建经济适用房在内共投入保障性住房建设资金 48989.4万元，除财政列支用于发放廉租住房租赁补贴854万元、计划用于廉租住房建设3760万元外，其余全部为建设单位和职工自筹。按照我市《“十二五”保障性住房建设规划》，“十二五”期间我市将建设6.732万平方米廉租住房和18.978万平方米公共租赁住房，按每平方米1600元建设成本，共需投入资金41136万元，平均每年投资8200余万元，财政压力极大。为缓解保障房建设资金压力，建议： 1、按照土地出让金不低于3%的比例，按宗提取保障性住房资金，实行专户管理，统筹用于保障性住房建设。 2、企业、学校、医院等单位建设的公共租赁住房可按中央和省级资金的补助平均额度享受补贴，并享受行政事业性收费和政府基金全免、经营性收费减半的优惠政策，鼓励并调动单位投资建设公共租赁住房的积极性。 3、结合城市规划和产业布局，利用盘活的存量土地或政府收储的土地，事先规定套型结构、建设标准、租金水平、配套商业用房建设比例等作为前置条件，招标选择开发企业投资建设并持有经营。新建商品房小区也可参照上述办法配建公共租赁住房和廉租住房，公共租赁住房可由开发企业持有经营，廉租住房由政府统一管理，逐年实施回购。 4、廉租住房和公共租赁住房并轨后，租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房和公共租赁住房的修缮维护、设备维修更新和管理，剩余租金全部作为住房保障资金，专项用于廉租住房和公共租赁住房的回购支出。 5、可将棚户区改造项目与商品房项目实施捆绑改造，市场化运作，并给与政策性补贴支持。 6、政府可探索通过土地划拨、以现有廉租住房和公共租赁住房等政府资产投入成立一个保障房融资平台，并以此吸引银行资金。 通过上述措施，可以形成多元化的建设模式，并初步建立“政府主导、多方参与”的投融资管道。 （二）配套政策体系有待完善 加强制度建设是做好住房保障工作的基础。近年来，我市通过修订完善廉租住房保障办法，廉租住房管理面已实现了城市低保向低收入家庭的拓展，发放租赁补贴为主向发放租赁补贴与实物配租并举的拓展，保障范围由市区向乡镇拓展，补贴标准和保障标准也做了适时调整。但对建经济适用房的管理，现有的政策规定，还不能完全满足形势发展的需要，如经济适用住房的上市交易及退出管理等，还缺乏相关的政策依据，困难企业集资建经济适用房监管力度有待加强。公共租赁住房建设与管理，还处于政策调研阶段，推进速度较慢。 近几年来，国家将保障性住房建设提到民生高度，并作为刚性目标列入各级政府目标考核机制。但由于缺乏应有的法律、法规作为依据，使得这块管理难度较大。有人把盖房子形容成保障房建设的万里长征第一步，随后，还要完成“搬得进、住得起、管得好、退得出”等一系列“高难度动作”。今年开始大批保障房将陆续竣工，如何保障公平分配成为关注焦点。建议： 1、将保障性住房建设及管理上升到法律高度，出台相应的地方性法律、法规，以进一步加强保障性住房建设工作。 2、建立健全住房保障、民政、公安、社保、地税、金融、工商、证券、公积金等部门及街道、小区协作配合的家庭经济状况审核机制。 3、按照同等条件下低保、特困家庭优先的原则，完善保障性住房申请、审核、公示、轮侯、复核、退出制度和小区、街道办事处（乡镇）、住房保障部门三级审核公示制度。 4、建立公众监督机制，落实信息公开，充分发挥社会监督作用。 5、定期检查保障性住房使用情况，对违反规定将保障性住房出售、转借、出租（转租）、闲置、改变用途且拒不整改的，按照规定或者合同约定收回。 6、廉租住房、公共租赁住房承租人经济状况改善，或通过购置、继承、受赠等方式取得其它住房，不再符合相应的住房保障条件的，在规定期限内腾退；预期不腾退的，按市场价格交纳租金。经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其它住房，不再符合经济适用住房保障条件的，退出经济适用住房，或者通过交纳差价款取得完全产权。 7、严格建设资金和补贴资金财政专