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客户目标 Objectives 写字楼的前期顾问服务 世联对于写字楼项目的研究思路 经济大势判断 项目价值解析 项目属性 界定 市场可行性判断 市场前景判断 目标客户判断 项目定位 发展战略 相同属性项目 成功因素借鉴 中心区研究 写字楼研究 可行的物业 发展建议 项目经济 测算 物业产品方案 物业布局方案 项目开发计划 4. 世联服务 世联对于写字楼项目的服务内容 项目定位与发展战略确定； 启动区定位与物业发展建议； 商业资源获取与整合； 营销与经营； 4. 世联服务 写字楼项目的整体定位与发展战略 工作阶段 工作内容要点 解决的关键问题 客户限制条件及目标梳理 基础资料研究及案例借鉴 项目定位 项目发展战略及分期策略 经济测算 规划设计任务书 项目定位 开发时序与节奏 价值展示 配套开发策略 规划指标分配 资金运用 从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性 项目整体定位与发展战略 其价值在于 4. 世联服务 写字楼项目启动区定位与物业发展建议 工作内容要点 解决的关键问题 按照开发时序确定启动模式，指导单体建筑设计，使之符合项目定位及发展战略 其价值在于 项目定位与发展战略回顾 启动区位置、规模 启动区产品定位 客户定位 价格定位 启动模式 启动策略 价值展示 启动区物业发展建议 启动区定位与物业 发展建议 4. 世联服务 写字楼项目营销战略与策略 工作内容要点 解决的关键问题 其价值在于 消费者价值取向研究 项目卖点整合 案例借鉴 营销总战略 启动区营销策略 营销价值点整合 营销模式 卖场规划 推广策略 企业品牌的社会营销 树立项目形象 建立项目知名度 实现项目价值 指导销售招商 指导广告策略 工作阶段 项目营销战略与策略 4. 世联服务 一、全国视野，宏观立意 世联在深圳、北京、上海、广州、东莞等城市有分公司 服务遍布全国60余个城市 世联的优势 　 二、十四年经验，积累丰厚 世联伴随中国房地产成长十四年 积累实践案例逾1400例 三、理解客户，把握需求 理解客户决策过程 把握客户潜在需求 四、流程控制，质量保障 三级三次评审 五、世联平台、知识储备 多年知识积累，覆盖房地产开发全过程 客户目标 Objectives 世联操作的写字楼案例 仅供演示 本报告是严格保密的。 仅供演示 写字楼 – 世联观点 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 版权声明 世联对于写字楼项目的观点 写字楼项目定位思考点 目前市场是怎样的，未来是否存在竞争？ 地块具有什么样的属性，从现有状况和未来规划判断，可能卖给谁？ 客户关注什么，对现有产品最不满的是什么？ 基于地块/客户/竞争的判断，我们应该采取什么发展战略？ 思考 前言 写字楼 PK 住宅 住宅的终极目的是为更舒适得居住，是一种消费品； 写字楼的终极目的是为提高企业或资金的生产力，是一种生产工具。 1. 关于客户 1. 关于客户 写字楼客户普遍关注什么？ 生产工具——提高生产力 投资工具——保值、增值 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近）？ 形象（面子）——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？ 经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？ 1. 关于客户 不同行业关注点有什么不同？ 1、客户普遍关注物业形象及档次； 2、出于对日后公司经营的考虑，普遍对大厦的网络、空调 等设施具有自身行业的要求； 3、物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集，金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况； 4、现金支付能力强：物流类、投资类 5、关注付款方式：贸易类、金融类 6、关注舒适的办公环境：服务类 7、务实型企业：实业类 1. 关于客户 如何判断客户？ 在前期定位阶段，我们判断客户来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。 分析因素 意义 片区现有产业链 关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点 片区现有写字楼客户 关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处 周边片区规划、产业链和写字楼客户现状 关系周边片区写字楼客户的外溢方向 片区交通圈层和片区未来规划 关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求 1. 关于客户 从关注点到产品——经营效率 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业