开发培训-成本管理-房地产开发项目全过程成本精细化管理与造价控制操作实战.ppt

（1）方案设计。方案设计的内容包括：设计说明书；总平面图以及建筑设计图纸；设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等； （2）初步设计。初步设计的内容与工业项目设计大致相同，包括各专业设计文件、专业设计图纸和工程概算，同时，初步设计文件应包括主要设备或材料表。 （3）施工图设计。该阶段应形成所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设备、材料表），并按照要求编制工程预算书。对于方案设计后直接进入施工图设计的项目，施工图设计文件还应包括工程概算书。施工图设计文件，应满足设备材料采购，非标准设备制作和施工的需要。 三 房地产设计阶段的设计程序 1.设计阶段工程造价的决定因素：计价与控制。 （1）可以使造价构成更合理，提高资金利用效率。 （2）可以提高投资控制效率 （3）可以使控制工作更主动。 （4）便于技术及经济结合。 （5）在设计阶段控制工程造价效果最显著。 2.设计阶段工程造价管理的主要内容有： （1）方案设计阶段。方案设计阶段一般是根据方案图纸和说明书，作出详尽的工程造价估算书。不超过投资估算，则为正常。 （2）初步设计阶段。根据初步设计方案图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。 （3）技术设计阶段。根据技术设计的图纸和说明书及概算定额编制初步设计修正总概算。 （4）施工图设计阶段。根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算。 （5）设计交底和配合施工。设计单位应负责交代设计意图，进行技术交底，解释设计文件，及时解决施工中设计文件出现的问题，参加试运转和竣工验收、投产及进行全面的工程设计总结。 四 设计阶段工程造价的决定因素与造价管理的主要内容 （1）推行设计招标，择优选择设计单位 （2）开展限额设计，有效控制造价 （3）改变设计取费办法，实行设计质量的奖罚制度 （4）推行设计监理制度 （5）推广标准设计 （6）提高设计质量： （7）加强施工图的审核工作。 　　　　 业主要真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价的观念渗透到各项设计和施工技术措施中，把工程造价控制工作推向另一个里程碑。 五 设计阶段工程造价控制的措施和方法 （1）通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案。建设单位发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案；然后组织7-11人的专家评定小组，其中技术专家人数应该占2/3以上；最后专家评定小组采用科学的方法综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。 （2）运用价值工程优化设计方案。首先进行功能分析；然后进行功能评价，并根据功能分析的结果提出各种实现功能的方案；最后进行方案评价。 （3）标准化设计。标准化设计又称定型设计、通用设计。各类工程建设的构件、配件、零部件、通用的建筑物、构筑物、公用设施等，只要有条件的，都应该实施标准化设计。 （4）限额设计。限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算哦进行初步设计，按照初步设计概算造价限额进行施工图设计。在整个设计过程中，设计人员与经济管理人员密切配合，做到技术与经济的统一。 六 设计方案优化过程与重点 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。 实施限额设计，第一步要将这个限额按专业（单位工程）进行分解，看其合理否；第二步若第一步分解的答案合理，则应按各单位工程的分部工程再进行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到满意的答案，则说明该限额可行，同时，在设计过程中要严格按照限额控制设计标准；若以上的分解分析（不论哪一步）没有得到满意的答案，则都说明该限额不可行，必须修改或调整限额，再按上面的步骤重新进行分析分解，直到得到满意的答案为止，该限额才成立。 限额设计的技术关键是要确定好限额，控制好设计标准和规模。 七 限额设计的实施 1.设计概算的编制与审查 1.1设计概算的编制：设计概算可分单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算三级。单位工程概算是确定各单位工程建设费用的文件，是编制单项工程综合概算的依据，是单项工程综合概算的组成部分。单位工程概算按其工程性质分为建筑工程概算和设备及安装工程概算两大类。建筑工程概算包括土建工程概算，给排水、采暖工程概算，通风、空调工程概算，电气、照明工程概算，弱电工程概算，特殊构筑物工程