房地产定价计算免税临界点解析.doc

《计算免税临界点》： 设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。 于是： 按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y； 财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X×5％×（1＋7％＋3％） ＝ 0.055X 计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系： X－（1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X） 0.934X ＝ 1.56Y X ＝ 1.67024Y 即：增值率＝ 20%时，售价为建造成本的1.67024倍; 当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。 所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。 根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下： 不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014 （免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数） 上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米 免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米 高收益最低定价＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米 一、开发产品定价技巧： （一）普通标准住宅避税临界点： 例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。 1、收入总额：2400万； 2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）： （1）取得土地使用权金额：324万 （2）房地产开发成本：1100万 （3）房地产开发费用：（324+1100）×10% = 142.4万 （4）加计20%扣除数：（324+1100）×20% = 284.8万 （5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）= 132万 扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万 3、增值额：2400－1983. 2 = 416.8万 4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02% 建造成本 5 、应交土地增值税：416.8 × 30% － 0 = 125.04万 6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝ 2400－324－1100－100－132－125 ＝ 619万 假设：降价到1975/平方米 增值额＝2370－1981.6 ＝ 388.4万； 增值率＝388.4÷1981.6＝19.6% 小于20%，免缴土地增值税。 获利金额＝2370－324－1100－100－130.4 ＝ 715.6万 多获利＝715.6－619＝96.6万 ★当前讲授★ 计算验证： （1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万 扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万 增值额＝2378.40－1982.01＝396.39万 增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999% 增值率＜20％，不交土地增值税。 （2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元： 扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元） 增值