房地产估价房地产相关经济知识解析.ppt

①采用市场比较法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下： 可比实例A：土地面积4 300m2；成交日期2007年9月；成交价格605元／m2。 修正与调整的计算如下： 实例土地成交价格 交易情况修正 交易日期修正 交易情况修正 605 × 100／100 × 107／100 ×100／95 ＝681.4(元／m2) 可比实例B：土地面积5 500m2；成交日期2008年1月；成交价格710元／m2。 修正与调整的计算如下： 实例土地成交价格 交易情况修正 交易日期修正 交易情况修正 710 × 100／100 × 103／100 ×100／106 ＝689.9(元／m2) 可比实例C：土地面积4 800m2；成交日期2008年6月；成交价格633元／m2。 修正与调整的计算如下： 实例土地成交价格 交易情况修正 交易日期修正 交易情况修正 633 × 100／95 × 101／100 ×100／99 ＝679.8(元／m2) 故： 估价对象土地的单价＝（681.4＋689.9＋679.8）÷3＝684(元／m2) ②采用成本法，利用当地征地费加出让金等费用和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2008年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元／m2；向政府缴纳出让金等费用30元／m2；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出及应得利润)。以上合计为290元／m2，可视城市边缘熟地的价格。 该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第7级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异如表4-3所示。 表4-3 某城市各级土地之间的地价差异表 土地级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ Ⅸ Ⅹ 地价是次级 土地的倍数 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.30 1.00 地价是最差级 土地的倍数 10.60 8.16 6.27 4.83 3.71 2.86 2.20 1.69 1.30 1.00 估价对象土地的单价＝290×2．20＝638(元／m2) 通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元／m2和638元／m2。 估价对象土地的总价=680×5 000=340．0(万元) (4)求取建筑物重新购建价格。 估价对象建筑物的重新购建总价＝1 000×8 500 ＝850．0(万元) (5)求取建筑物折旧。 估价对象建筑物的折旧总额＝850．O× 20／60 ＝ 283．3(万元) (6)求取积算价格。 旧的房地价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧 ＝340．0＋850．0－283．3=906．7(万元) 估价结果：根据上述计算结果并参考房地户估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2008年8月30日的价值总额评估为906．7万元，折合每平方米建筑面积1067元。 二、房屋折旧的有关规定 (1)计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算公式为： 年折旧额＝原价×(1一残值率)÷耐用年限 (2)经租房产根据房屋结构分为下列4类7等： ①钢筋混凝土结构： ②砖混结构一等： ， ③砖混结构二等： ④砖木结构一等： ⑤砖木结构二等： ⑥砖木结构三等： ⑦简易结构： (3)各种结构房屋的耐用年限一般为： ①钢筋混凝土结构： ②砖混结构一等： ③砖混结构二等： ④砖木结构一等： ⑤砖木结构二等： ⑥砖木结构三等： ⑦简易结构10年。 (4)房屋残值 各种结构房屋的残值率一般为：①钢筋混凝土结构0；②砖混结构一等2％；③砖混结构二等2％；④砖木结构一等6％；⑤砖木结构二等4％；⑥砖木结构三等3％；⑦简易结构0。 三、成本法总结 成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。房地重新购建价格采用成本法求取；土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。 上式中 开发完成后可转让土地面积的比率＝开发