建湘住宅小区后评估报告--毕业论文设计.doc

中建·建湘小区 后评估报告 中建信和地产有限公司岳阳分公司 2010-9-30前 言 中建?建湘小区项目于 年 月 获得开发用地，于2008年4月正式动工，至2010年2月入伙。 本报告通过对中建?建湘小区项目可研阶段与实际发生阶段的各线条管理进行动态比较，分析差异产生的原因，进行经验和教训的总结，希望本报告能为今后开发类似项目提供一定的借鉴。 本报告由中建信和地产有限公司岳阳分公司牵头，总部各部门配合完成。 本报告评估截止时间为 2010年9月30日。目 录 前 言 1 1、项目概况 1 1.1项目发展概况 1 1.2项目主要技术指标 2 1.3项目开发周期 2 1.4发展成本 3 1.5销售情况 4 1.6财务情况 5 2、项目拓展评估 6 2.1项目发展期内区域经济及房地产市场回顾 6 2.2项目前期工作评估 10 2.3前期拓展工作总结 13 3、规划设计管理评估 14 3.1规划设计管理概述 14 3.2概念设计与完成效果对比情况 14 3.3设计管理 15 3.4设计产品不足之处 16 3.5设计产品成功之处 17 3.6设计工作总结 19 4、工程管理评估 19 4.1工程管理概述 19 4.2工程管理评估 20 4.3工程管理分析与总结 25 5、营销管理评估 28 5.1 营销管理概述 28 5.2 营销管理评估 29 5.3营销管理工作总结 38 6、合约成本管理评估 40 6.1 合约管理概述 40 6.2项目成本分析 43 6.3 合约成本工作总结 45 7、财务管理评估 47 7.1 项目计划财务与实际对比情况 47 7.2项目现金流量和资金来源评估 48 7.3项目成本利润率评估 48 7.4财务情况综合分析 49 7.5财务情况综合评估 49 8、项目综合评估 52 8.1 评估结论 52 8.2 值得借鉴与推广的经验 53 8.3 有待改进的方面 55 1、项目概况 表1-1 项目概况统计表 项目名称 中建?建湘小区商住楼 建设单位 中建信和地产有限公司 质监单位 岳阳市质监站 监理单位 岳阳司坚市政监理有限公司 勘察单位 湖南省建筑科学研究院 设计单位 北京世纪千府国际工程设计有限公司 施工单位 中国建筑第五工程局直属公司 项目起止时间 2008年6月30日至今 1.1项目发展概况 建湘小区项目是公司以政府代建的形式开发的过渡租赁房、经济适用房和还建房。 项目分两级管理，公司结合市场实际情况负责项目定位、规划设计工作，岳阳分公司负责报批报建、资金筹措、施工建设、销售回款、售后服务工作。 公司相关部门于2007年10月8日完成项目可行性研究报告评审，2007年12月20日完成初步设计，进入报批报建阶段。 项目于2008年11月2日开工，2010年5月5日开盘，2010年2月3日竣工备案，2010年5月交付使用。 截止2010年8月25日，项目共实现销售收入 万元（不包含未售的物业），税后利润 万元。 1.2项目主要技术指标 项目前后主要技术指标对比如表1-1所示。 表1-1 项目主要技术指标对比表 指标 规划指标 实际指标 总用地面积 13728㎡ 13728㎡ 容积率 3.48 3.48 建筑密度 27.5% 27.5% 绿化率 31.7% 31.7% 总建筑面积（㎡） 41436.2㎡ 41436.2㎡ 项目具体技术经济指标如表1-2所示。 表1-2 项目具体技术经济指标 分类指标 数据 总建筑面积 41436.2㎡ 地上建筑面积 40942.3㎡ 住宅建筑面积 40942.3㎡ 户数 502户 商业建筑面积 0㎡ 地下建筑面积 493.85㎡ 停车位 114个 配套建筑面积 451.85㎡ 1.3项目开发周期 该项目属于原七公司划拨土地，没有竞拍、销售等事项。 1.3.1项目施工期 项目施工期从2008年4月至2010年2月，共计22个月。 1.3.2项目交房时间 项目于2010年2月交付使用。 1.3.3项目销售期 项目于 年 月开盘，预计到 年 月售完，共计 个月。 1.3.4项目交房时间 项目于2010年2月3日交付使用。 1.4发展成本 项目实施阶段与可研阶段相比，总成本由预计的 万元减少为 万元，减少了 万元，减幅为 %，主要是由于节省了建安、前期成本。项目发展成本组成如表1-4所示。 表1-4 项目发展成本构成表 序号 内 容 金额(万元) 比例 1 土地费用 301 3.69% 2 前期费用 94 1.15% 3 报建费用 388 4.75% 4 建安费用 6463 79.16% 5 销售