商业项目招商策划专题培训详解.pptVIP

商业——生意、买卖 零售业——有关商品销售终端的行业 业态——面向某类目标顾客的商店营业形态 业种——面向顾客某类用途的商店营业种类 商业地产——用于经营用途的房地产形式 品牌——标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识 商家品牌 商品品牌 餐饮品牌 百货店 department store(Dept．) 商业发展趋势——国际经验 国内零售业态所处的生命周期位置 人均GDP分组的消费结构 商业模式发展规律 商圈分析基本概念 城市商圈形成规律 以商业饱和指数推导商业潜在规模 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ※按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 ※按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 ※按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ※按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ※按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ※按物业户权分类：产权物业、非产权物业 招商策略——以大带小主力店?次主力店?品牌商家?小商户 大型超市——沃尔玛选址要求 家电连锁——苏宁电器选址要求 西式快餐——肯德基店铺要求 商业项目的招商谈判 商业物业营销/招商六大误区 误区一：商铺销售了，商场成功了 误区二：只要做好物业管理，就可以不要商业管理 误区三：以地段优势作为核心优势，忽视定位设计 误区四：“返租”是最有效的促销手段 误区五：先租后卖，租得好就会卖得好 误区六：主力商户进驻是商业物业的必杀技 IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝40×1600/4000 = 16万㎡ 例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算） 例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 四、 商业地产策划 商业地产开发过程 销售 商业物业分类 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 上海梅陇镇广场 购物中心 合理的人流动线促进商业经营 包括平面人流动线规划和垂直人流动线 平面人流动线： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置 中庭的形态、大小、数量及位置 餐饮区及娱乐设施的规划 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等 垂直人流动线： 垂直交通组织 中央空间是垂直人流动线设计的重点 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。 适宜的空间尺度及休闲的环艺设计 室内室外空间尺度对人流动线、视觉效果、心理都将产生影响： 过道宽度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线 中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化 室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适 地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心 合适铺位开间/进深之比 18m以上 15m－18m 9m－15m 6m－9m 3m－6m 3m以下 进深 —— 18m以上 9m－18m 6m－9m 3m－6m 3m以下 开间 区间 类别 100.0% 合计 4.8% 18m以上 4.0% 9m－18m 26.9% 6m－9m 51.2% 3m－6m 13.2% 3m以下 比例 开间区间 100.0% 合计 4.0% 18m以上 1.6% 15m－18m 30.1% 9m－15m 30.8% 6m－9m 29.0% 3m－6m 4.5% 3m以下 比例 进深区间 社