101015石家庄丰收路项目项目调研沟通(终).pptVIP

市场印象 市场供应量大，未来几年可能出现集中放量的局面 现阶段市场整体供应量充沛，未来中低端的市场潜在量巨大； 城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分，短期内可能大量涌入，未来几年市场整体有供大于求的可能； 市场印象 产品同质化明显，明星项目受市场追捧 本地开发商整体实力不高，外地大牌开发商陆续进入后，开始抬高市场的竞争门槛 市场主力在售的产品多以高层经济型两居、三居户型为主，同质化现象严重； 绝大多数项目缺乏鲜明的风格元素与明显亮点，配置一般； 个别明星项目，如恒大城、远见等，受市场关注度高，品牌效应佳。 市场印象 价格经历了一轮快速上涨后出现停滞，但近期后市仍具潜力 2009年以来，主城区房价迅速从4000-5000迈入6000-7000元平台； 2010年下半年以来，随着新政对二线城市影响的逐步加深，绝大多数项目价格进入了停滞阶段； 总体来看，由于绝对价格较低，受政策影响较一线城市更小，后市仍有一定潜力； 不同类型产品已形成明显的价格梯度，小高层较高层一般高出至少400~500元/平米（约10-15%），洋房较高层至少高出800-1000元左右（25%以上）； 地段价差仍较为明显，环线内外、主干道远近，均存在明显价差。 市场印象 各项目客群均较为重叠，私营业主与公务员成为近期购房的主力群体 客群重叠现象明显，中高端项目多以私营业主、高级公务员等人群为主，中端项目多以个体从业者、企事业单位员工为主； 客群来源多以本区、本地为主，外来客群也开始占到一定比例； 年轻人婚房及城市居民改善性需求是石家庄住宅市场需求的主体； 以自用为主，投资性购买行为比例较低，整体市场结构较为健康； 面积需求以经济型户型为主，舒适性需求尚未成为市场主流； 2010年之前，普通收入阶层占到购买群体的重要组成部分； 2010年以来，随着价格的不断抬升，普通购房者价格承受能力与市场主力供应产品的价格水平之间的落差正在不断加大，二环内普通购房需求出现外溢的趋势； 市场印象 无明显硬伤项目均能取得较快的销售速度，明星项目销速惊人 绝大多数项目在主力销售期内均能取得去化70~80%的成交规模； 高总价项目（尤其是高层高总价项目），如路劲蓝郡、天山新公爵的高层大户型去化缓慢； 稀缺的中低密度产品受价格影响较小，成交速度与价格均能得到保证； 长安区 1.1 裕华区 1.2 桥东区 1.3 桥西区 1.4 新华区 1.5 开发区 1.6 区域特点 位于主城区东部，是石家庄高新区与经开区的合称，前者位于京珠高速与东三环之间，后者在东三环外、藁城境内； 高新区以电子信息产业为主，教育、医疗、商业等配套相对齐全，城市面貌较好； 经开区以加工制造业为主，整体形象和发展状况较差。 开发区项目分布图 长安区 裕华区 开发区 新华区 桥西区 桥东区 恒大绿洲 规模：58万平米 容积率：2.8 物业类别：住宅为主，部分1-2层临街底商 产品组合：一期6栋30层； 建筑立面：新古典，局部石材+主体涂料 装修标准：9A精装修，报价1500元/平米，木地板、国产一线品牌洁具、橱柜，电梯间石材、地暖 车位配比：1：0.6，售价10万左右 建筑层高：2.9米 物业费：1.2元 会所配套：5000平米，游泳池、健身设施 开盘日期：2010年9月 恒大绿洲 户型特点：以两梯四户为主，部分两梯亮户平面； 户型组合：两居占60%，90平米左右；三居35%，105-130平米，少量四居 恒大绿洲 住宅价格：4870—6000元/平米（两居、三居4600元/平米，四居6000元/平米） 商业价格：暂无 成交速度：9月开盘销售400多套，后续销售100多套； 剩余规模：约50万平米； 主要客群： 主要以市区客户为主，少量周边和郊区县客户； 以自住客群为主，少量投资客群； 项目点评： 项目依托恒大品牌、绿洲产品线落地和营销现场克服地段劣势，一期开盘获得了市场认可，形成良好的销售成果。 卓达星辰 规模：100万平米 容积率：3.4 物业类别：住宅为主，兼有酒店、办公、会展和商业； 产品组合：住宅由13栋20—28层高层组合 建筑立面：现代简约，高级砖墙 设备设施：断桥铝窗、品牌电梯、黑白可视对讲、地暖 车位配比：1：1，售价12万左右 建筑层高：2.9米 物业费：1.3元 会所配套：2750平米，游泳池和健身设施 开盘日期：2009年9月 卓达星辰 户型特点：二期以两梯三户、四户为主； 户型组合：两居占50%，90平米左右；三居30%，115-160平米，一居、四居各占10%； 163三居 49一居 90两居 卓达星辰 住宅价格：两居、小三居均价4900元/平米（2009年9月均价3900元/平米，2010年8月全款均价4500元/平米），160—175大户型现房销