叶县市场调查.doc

3 项目区域商业、住宅市场调查报告 二○一一年七月 目 录 第一部分 叶县宏观环境概况 一、社会与人口因素………………………………………4 二、城市经济环境概况……………………………………5 三、城市发展规划建设……………………………………8 第二部分 叶县房地产市场现状 一、房地产市场总体发展态势……………………………10 二、叶县房地产市场供求分析…………………………11 三、房地产市场价格分析…………………………………12 四、叶县房地产市场前景预测…………………………13 第三部分 项目所在区域商业市场环境分析 一、商业市场环境调查背景………………………………14 二、项目周边街区环境分析………………………………15 三、类比竞争商场项目组合分析…………………………34 四、叶县商业市场发展趋势分析………………………43 第四部分 叶县住宅市场状况分析 一、区域内住宅分布情况…………………………………53 二、区域内住宅价格情况…………………………………54 三、区域内住宅个案调查细案……………………………56 前 言 市场调查是市场研究和分析工作的基础部分，是所有决策的依据，好的市场调查可以了解市场的静态状况；市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，其分析的重点在于找出市场结构的薄弱环节、市场空白点及未来可能的需求增长点，“调查”是不可缺少的一环，而“分析”则是最重要的一环。为使本项目能在激烈的竞争环境中脱颖而出，迅速实现招商、销售目标，策划前期的市场调查和市场研究显得尤为重要。 为此，我司前一阶段通过对项目所在区域的实地考察、竞争项目的点对点式调查，收集到市场的第一手资料；同时，还对经营商家进行访谈式调查，对项目所在区域的商业地产市场和商业零售市场作了深入的了解，顺利地完成市场的实地调查工作。 为了更加细致、透澈地研究市场，本次市场调查只针对项目区域商业、住宅的市场情况进行研究，项目的综合分析将做另外阐述，本报告不涉及此方面内容。同时，根据项目的实际情况，此次市场调查偏重于对商业市场的分析研究。 第一部分 叶县宏观环境概况 一、社会与人口因素 叶县位于河南省中部偏西南地区,地处黄淮平原西部边缘与伏牛山东部边缘的交接地带。县境东部和南部同舞阳县和叶县市交界，南部与西南部与方城接壤，西北部与鲁山县为邻，北部与平顶山市区和襄城县毗连；县境呈不规则三角形，东北窄，西南宽，南北长46.7公里，东西宽54.5公里。县城北距郑州149公里。叶县是国家确定的商品粮基地县，年粮食总产量46万吨，并形成了蔬菜、食用菌、畜牧业产业化发展格局，已成为中原地区新兴的蔬菜、食用菌生产基地和省级畜牧大县。 7个镇、11个乡、580个行政村。总人口88.8万人。总面积1381平方公里，其中耕地面积120万亩，人均耕地1.37亩。全县土地总面积1389平方公里。县政府所属昆阳镇，面积约14平方公里。人口自然增长率为5.5‰ 综上所述，叶县在河南，甚至在我国都占有一定的重要作用，区域地理位置优势明显，再加其广阔的地域，密集的人口，强大的消费潜力，可以预见叶县无限的发展空间。 注：以上资料来源于叶县发改委。 二、城市经济环境概况 （一）经济发展现已进入加速轨道 叶县县城是“河南十大古城”之一、省级园林县城、省级卫生县城。境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹30多处，有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位，4处省级文物保护单位，50多处市 、县文物保护单位和2100件弥足珍贵的馆藏文物。 2010年，全县生产总值完成133亿元，增长13.2 %，是2005年的2.4倍。其中，第一产业增加值28.5亿元，增长3.5%；第二产业增加值77亿元，增长18%；第三产业增加值27.5亿元，增长10%；地方财政收入5.53亿元，增长16.3%。地方财政收入完成5.53亿元，是2005年的3.8倍；社会消费品零售总额34亿元，增长19%。金融机构存、贷款余额分别达到 69.85亿元、26.97亿元，均增长25%。，财政实力明显增强。 全县新上50万元以上项目350个，实际利用外来资金29.3亿元。全年完成工业总产值265亿元，增长18%；实现工业增加值74亿元，增长18.5%，其中规模以上工业增加值50亿元，增长25%；工业对经济增长的贡献率达到77%。均创历史最高水平。 2009年农村经济取得新进展。农林牧渔业实现总产值30.18亿元，增长15.8%，增速比上年提高6.4个百分点。全年粮食总产58.2万吨，增长11.4%，是近年来一个高产年。 叶县经济发展的具体情况如下表： 项 目 数 量 增长比率 备 注 2010年全县生产总值 133亿元 13.2% 是200