住宅的结构面积是住宅的所有承重墙.doc

住宅的结构面积是指住宅的所有承重墙 ( 柱 )和非承重墙所占面积的总和。即外墙、内墙、柱等结构件所占面积的总和。下面所要介绍的各类面积中，辅助面积、居住面积、使用面积是不含结构面积的。辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道，厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 2)居住面积居住面积是指住宅，建筑各层平面中直接供住产生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。(3)使用面积 使用面积是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 (4)建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。 商品房建筑面积系指层高在2．20米以上(含 2．20米)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面。楼面至楼面(不包括隔热层)的垂直高度。 (5)住宅的公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往、保障生活所设置的公共走廊楼梯、电梯间、水箱间、楼层间／厅等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。 不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积+辅助面积+结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积+结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。　　二手房是指业主已经在房地产市场上购买后又欲出售的自用房，包括二手商品房、允许上市交易的二手公房、经济适用房。 　　二手房：二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 　　什么样的二手房可以买卖 　　根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。 　　但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售的房屋，这种房子主要有以下几种类型： 　　1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 　　2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 　　3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 　　4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 　　5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 　　6.上市出售后形成新的住房困难的； 　　7.擅自改变房屋使用性质的； 　　8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 　　随着二级市场的进一步发展，把旧房子卖掉已成为很多家庭计划中的事情。但是，自己的旧房子到底值多少钱呢？ 　　估高了卖不出去，估低了自己又不合算，确实是件麻烦事。 　　解决的办法有三个：一、找中介；二、找专门的评估人员；三、找熟人。不过，无论找谁，先让自己心里有个数，总是好的， 　　房子价格由什么决定 　　——内因 　　房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房并没有什么本质区别。 　　决定地价的有以下四大因素： 　　1位置、面积 　　地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。 　　一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。 　　2地形、地质 　　不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。 　　3形状、用途 　　一般来说，三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。 　　而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。 　　4交通、环境