中建·华府项目征收、前期定位、规划设计经.ppt

A/F 签约率较低的A1、F5栋，修改设计方案，提高90～100M2小三房比例 户型进行优化升级，提高品质 E 3栋塔楼方案，由一梯十二户调整为一梯十户，强调户型功能性和实用性，适当提高户型舒适度 4栋塔楼方案，由一梯十二户调整为一梯六户及一梯七户，完善户型舒适度 B 取消100M2以下小户型产品 大幅降低150M2以上大户型产品比例 主力户 型面积控制在110～120M2区间 E地块：底层商业由2层改为3层，注重完善上下水、通风、排烟管道等配套设施及其分布。 B地块：调整住宅小区人行主入口位置，提高商业体量及商业价值。 D地块：利用沙河村政府要求在D地块安置的契机，调整D地块的规划，增加底商和地下商业； 优化标准层布局，合理分割区间； 根据开发周期和年去化量控制建造档次和规模，精细控制建安成本。 优先D地块展示区（公建配套及还迁）及A、F地块回迁楼栋，其次E地块及F地块商品住宅区，再次B地块住宅及商业区、写字楼。 1.充分与政府、被拆迁户沟通，协调好“三方关系” 2.合理制定拆迁安置补偿方案 3.严审调查评估报告，摸准基础数据 4.根据签约情况，及时修正成本、进度、回迁房源供需 5.做好签约合同、往来文件等资料的审批、签署和归档工作，建立健全签约台账 调整市场策略，顺“市”而行 仔细复核拆迁情况，通过调整规划调整，完善产品类型 充分客观进行市场调研，重新判断市场，寻找项目机会 （三）积极引导，加快一期开发进度 在政府整体交付净地的节点实现难度较大的前提下，积极引导A、F回迁区域位置内的拆迁签约，加快回迁区域签约与拆迁力度。 （四）加强成本分析，提出成本控制计划 合理控制成本是该项目的今后运营的一个重点，由于拆迁带来土地成本的增加给项目盈利及市场竞争力带来一定的影响。在后期项目运营过程中，合理控制设计成本、建设成本、运营成本，为了提高项目市场竞争能力和优势创造条件，提高项目的市场应变能力。 中建·华府项目征收、前期定位、规划设计经验分享 广东中建地产有限公司 2012/5/27 1.地块情况 位置：位于贵阳市云岩区至乌当区的结合部，紧邻云岩区政府，同时是连接金阳新区、乌当区和中心城区的枢纽。 2011年1月26日摘牌，2011年3月25日签订《国有土地使用权出让合同》 A/B地块：东临 云岩区政府办公大楼 西临 鹿冲关路 南临 新添大道 北侧 规划建设的中、小学校 D/E/F地块：分东、西、北临未开发的城中村 1.地块情况 A：16202 B：34988 D：13417 E：13447 F：27079 2.规划方案 总规方案于2012年3月23日通过市规委审批 总建筑面积90.41万M2 由22栋高层住宅，1栋写字楼组成 3.拆迁情况 拆迁方式：政府主导,我方配合 拆迁主体：贵阳市云岩区政府 四局专门成立拆迁组负责拆迁工作 3.拆迁情况---工作回顾 摸查摸底--- 2010年12月：待拆迁户数有2141户，面积20.69万㎡ 2011年6月：待拆迁户数2568，面积24.4万㎡ 价值评估--- 2010年12月：拆迁补偿费8.39亿元 2011年6月：摇号选定三家评估公司 2011年12月：评估房屋总价值12.5亿， 评估房屋单价如右表： 产权人 物业类型 评估均价（元/ M2） 中建四局内部职工 住宅 5510 商铺 15326 办公 20462 农房 住宅 3846 外部居民 住宅 8629 商铺 40545 安置补偿方案--- 2011年8月31：公示完成 安置方式：货币补偿、产权调换 3.拆迁情况---工作回顾 签约完成情况--- 2011年10月15：正式进户签约 至2012年5月27日：累计签约1787户，签约比例70% 3.拆迁情况 拆迁量增大、评估总价增高 拆迁成本增大 市场走低、货币补偿比例增加 前期资金压力加大、回迁房源有剩余 协调“时间、成本、市场”三方面关系！ 旧改项目，回迁量大 还 迁单户面积多为中小户型，只有提高容积率才能充分体现项目投资价值 R=6.69 R=3.5一般是以居家住宅为主的项目容积率上限，R=6.69时必然出现大体量商业、写字楼、公寓等物业形态，但居住功能仍然是主体 D地块受城市规划限制 用地面积 小，容积率R=0.62，只能做低密度的公建配套，并导致其他地块压力过大 拆迁量大，土地成本高，启动资金和投入要求量大，回现及回迁要求要快 必然导致该项目尽快启动住宅产品 限制条件 机会条件 拆迁成本增加，资金成本增大及