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复 习 与 回 顾 本单元教学内容 个人住房贷款基础知识 个人住房自营贷款 个人住房委托担保贷款 个人住房组合贷款 1 房贷基础 1.1 个人住房贷款 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买住房的贷款。按照贷款资金来源的不同，主要有三种： 1 房贷基础 国家标准：国办发〔2005〕26号 住宅小区建筑容积率在1.0以上 单套建筑面积在120平方米(含120平方米)以下 成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.2倍以下 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过 上述标准的20%。 2 个人住房自营贷款 2.1 贷款条件 对买卖房屋的要求 对借款人资格的要求 ---详见教材P91。 2.2 贷款额度 贷款额度=基数×贷款成数 基数：成交价、评估值两者中的低者 贷款成数的影响因素主要有 ■ 房屋新旧程度 ■ 借款人资信等级 ■ 房屋面积 ■ 房产政策、市场行情 2.3 贷款年限 一般最长为30年。具体受以下因素影响 楼龄 如（银行规定）：楼龄+贷款年限≤35年 购房者年龄 如（银行规定）：女性年龄+贷款年限≤60年 男性年龄+贷款年限≤65年 案例： 2009年5月19日，买方黄先生与业主李小姐签订《深圳市二手房预约买卖合同》以 1760万元的总价购买豪宅。合同签订后黄先生付定金120万元，与业主、银行签订了《资金监管协议》，将390万元首款转入银行监管，并向银行申请1250万元的贷款。后因黄先生存在不良记录，银行只贷款834万元，并要求黄先生补交416万元首款后才能出具按揭承诺函。 李小姐如约回深办理过户手续时，得知黄先生并未取得银行按揭承诺，亦未自筹资金，于是委托律师给黄先生发《履约催告函》，督促其尽快履约。 双方无法和解，最终选择对簿公堂。福田区人民法院经审理认为黄先生未能按时办妥银行按揭贷款手续，也未能及时向李小姐支付购房款构成根本违约，一审判决黄先生支付李小姐违约金共计176万元。 2.4 贷款利率 执行利率 优惠利率→8折、7.5折 建行温州分行→首套上浮10%；二套不低于基准利率1.15倍 利率调整 贷款期限在1年以内（含1年）实行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始执行新的利率规定。 2.5 贷款流程 买卖双方签订二手房买卖合同 买卖双方共同到银行办理申贷手续 银行初审 买方交纳相关费用 银行批贷 买卖双方办理房屋过户手续（后续相关单元） 买方办理抵押登记（后续相关单元） 银行放贷 借款人按时还款 借款人还贷款后注销抵押登记（后续相关单元） 2.5.1 签订买卖合同 买卖合同是银行放贷的重要依据。买卖双方应在买卖合同中约定买方通过贷款的方式支付房款，并具体约定首付款及贷款比例。 新政解读 温房字[2011]30号：自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房（含存量住房）；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市购房。 2.5.2 提出贷款申请 填写个人借款申请表 买卖双方提交相关资料 借款人需提供资料 售房人提交的资料 ---教材P92。 2.5.3 银行初步审查 对双方提交的资料进行审查 对房屋进行价格评估（专门的估价事务所） 对房屋的情况（主要是权属状况）进行审查 2.5.4 缴纳相关费用 律师服务费：（指导填写借款申请表，对借款人和售房人送交的贷料的真实性、合法性、规范性进行审查，将证明资料交送银行进行贷款审批）收费标准各地不同，如贷款额的2‰～3.5‰ 房屋评估费：收费标准具有地区差异性。按评估价的一定比例收取（如5‰），按宗收取（100万以下200元） 保险费：按照有关规定，贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险。保险费=保险金额×对应承保年限费率×承保年限 抵押登记费及代办费用：抵押登记费一般收取80元/件，代办费一般每笔收200元 2.5.5 银行批准贷款 签订借贷合同 签订担保合同 （关于担保） 开立交易资金托管帐户，签署《授权委托书》。买方存首付款于银行，银行向买方发放《贷款承诺函》，买方签署《付款授权书》。 二手房买卖中的担保 提供阶段性担保 二手房贷款，银行要在房屋过户到买方名下，并办理完抵押登记后才放款；这时候卖方已经把房屋过户给买方，要拿到房款。通过