房地产项目开发报批运作实例详解(9页).doc

课程：房地产项目开发报批运作实例详解 根据开发实例走房地产开发讲报批运作，那么以前的实例现在说已经过时了，即便是经济适用房，危房改造等等这些，现在仍然是走协议出让的这种情况也和过去不同了，所以我想给大家介绍的就是我自己干的项目的过程和一些具体的做法，另外一个我就是把我掌握的最新的有关房地产前期开发这方面的程序给大家介绍一下，因为这个可能大家还不是十分清楚。 首先第一个话题就是项目来源和不同项目的取得方式，这个话很长，这个话头的引起是什么呢？就是大家知道今年北京市政府办公厅转发《关于国有土地使用权转让的有关通知》，这个通知下发以后，现在这些项目凡是经营性的项目的土地，一律要实行挂牌招标拍卖三种形式，除了这个以外，这个文件大概开了四个口子，一个是危改，绿化隔离带，小城镇建设，另外最后一个就是经济适用住房，所以我今天讲就是现在仍然可以搞协议出让的这四块，这些新的做法，这样对大家来说更有实际意义，因为以前的东西现在看来已经有问题了。 首先就是讲经济适用住房，这个项目的土地取得一个是通过招标或者挂牌，大家也知道了，就是第一个象经济适用住房可以招标或者挂牌，那么今年7月份，在湖南光电卫视，他们在北京市西宫门取得了经济适用房的土地开发权，他那个地实际上就是大兴区政府已经开发过的七通一平的熟地，这个标价大概是1100一平方米，那么这个经济适用房的价格就是谁最低，谁夺标，那么大家可以算到2228，刨去1100，剩下的钱还要含建筑安装工程，还要含小区内的配套工程，还有他本身的财务费用还有其他的费用，那么按照北京市现在的情况看，他这个项目基本上赚不到钱，那么这个也和前两年包括我自己弄回龙观天通苑的时候情况是的。现在就是说除了这种方式，改城经济适用住房的，还有没有其他的可以办呢？可以，那么有这么几个条件，第一个条件就是这个开发项目已立项，已经取得审定设计方案通知书的，第二个条件就是这个项目在四环路以外，还有就是拟定的售价在3500块钱一平米以下，那么第三个条件就是还要报开发办住宅处协调。因为最近就是说正好有一个朋友为这个事找我，就是他有一块地，他说能不能办经济适用房，我说这个事可以不可以办，我就专门找他们开发办问，开发项目他归开发管理处，危改项目有一个危改处，那么经济适用房还有廉租屋这些叫做住宅发展处，那么他和我说就是这个东西要搞就是四环路以外，拟定售价在3500块钱以下的要报住宅开发办协调，那么第二个条件就是经济适用房要实行总量控制，现在就这几委办最后就是互相牵制协调的结果就是近几年内每年新开工面积要小于300万平方米，换句话计委他们的说法就是经济适用房每年我就批300万，包括现在回龙观二期、三期，就是说老项目，应开没开的，加上新批项目，加上已经以商品房开发项目转经济适用房的，反正这些项目加一块每年我就批300万平方米，这个是第一个条件。 再有一个还要与各区危改结合，就是说你这个地方想做经济适用房，你得让某个区认可，说我这个区危旧房改造，总有外迁的，就到你那去，你这个价格好比说3000多，那么这个价钱还要征得这个区的危改部门的同意。 那么最后一个就是这个价格还要经市物价局审批，他有7项成本构成，那么这里面就是开发转应该适用房里面难点大概有几个，就是很不好办的，一个就是总量控制这一块就是经常跑计委的，只要他的300万指标没有用完就可以报上去，难就难在第二块，就是和各区危改相结合，因为各区如果他用你这个房子的话，他总是要想方设法的捞一块，为什么要捞一块就是希望你给我的价钱，比如说对老百姓是3600也罢，3700也罢，但是给我区政府这块必须要便宜，就是每个区都有这种小九九，就是你的价钱很难和区里面谈的过去，因为区里面都要捞一块。 第三个就是和咱们过去商品房的价格构成是一块的，这个他要审查，对付物价局大家做成本这一块谁都有办法，都好说，难就难在第二块上，所以说经济适用房上能不能做？能做，现在看起来就是有这么几个比较难办的地方。因为常常是年初的时候各区都说我这个要拆多少，那么真正拿出地块的时候，他又谈条件，这个就把大家难住了，现在这块就是一旦说转成经济适用房的这些现有的项目还进行得下去。 另外一个就是中房，因为我现在的公司有一批宣兴的股份，宣兴现在就是在广安门火车站外面有一个项目，这个项目就是整体让中房给收购了，到现在为止唯一没打下来的就是价格问题，就是你卖这个房子必须要给我区政府多少房子。所以现在就是在报经济适用房除了招标挂牌以外，现在就是改就是首先你要符合那几个条件，另外就是报计委看看可以不可以往下走，最后和各区相结合，就是价格审定，如果都一切顺利，就是15个部门一起审查，如果通过了就是这个项目可以立了，这个就是说现在住宅转经济适用房还可以转，前提就是这个房屋必须是低价格的，适合中低收入的人群购买。