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开发产品成本会计核算方法讨论 ——集团财务管理部：谢兴明 目 录 一、现状分析与认识 ㈠地产板块财务分析工作不到位的基本原因 ㈡对房地产企业开发成本和开发产品成本会计核算的简单性与复杂性再认识 二、问题的提出 三、开发产品成本会计核算方法的比较和选择 ㈠会计核算方法比较和选择标准 ㈡会计核算方法具体比较和选择 ㈢会计核算方法比较和选择结果 四、开发产品会计核算方法实际应用的意义 五、存在问题及其对策 ㈠对开发产品标准成本的制定和调整提出了更高要求。 ㈡对开发产品预结算成本提出了更高要求。 ㈢对开发产品结算实际成本提出了更高要求。 一、现状分析与认识 ㈠地产板块财务分析工作不到位的基本原因： 财务分析是会计工作的一项重要内容，它是利用会计核算结果——会计帐薄和会计报表提供的基础数据，运用专门方法，对企业过去和现在的的经营成果和财务状况及其他相关经济情况进行的总体分析和评价，是找问题、查原因的重要环节，是总结过去，预测未来，规划前景，帮助企业决策机构改善决策、帮助经营班子改善和加强管理的一项重要工作。 但是，我们也应当充分认识到，房地产行业财务分析区别与其他行业——制造业和服务业财务分析的特殊性。房地产行业与其他制造业或服务业的重要区别之一在于：会计循环期间大不相同。制造业和服务业会计循环期间很短，从收入、成本、费用的确认和计量，到会计利润结算，税金的计算等等，会计循环一般每一个月都可能完整的进行一次，基础数据的完整性、真实性、准确性、及时性几乎都能保证，因此，财务指标的计算，以及对财务指标的分析也容易进行，财务分析的结果和提出的建议，也可能对企业经营活动产生积极的影响。 房地产行业由于产品的特殊性，完整的会计循环周期往往很长，从收入、成本、费用的确认和计量，到会计利润结算，税金的计算等等，一般都在2年，或者更长的时间，而且，主要是由于过去的税收会计的惯性影响，会计核算方法服从税收会计需要，各会计期间的收入、成本、费用、利润等基础数据的完整性、真实性、准确性、及时性根本不能保证，因此，即使能计算财务指标，该指标也不真实；即使能进行财务分析，分析的过程和结果对企业的生产经营活动也没有积极的指导意义，甚至会产生误导。建立在虚假基础资料上的会计指标和指标分析宁愿不要。如果要使基础资料完整、真实、准确、及时，则必须耗费大量的时间和人力，进行大量的还原和调整工作，且这些工作数据又不能在会计报告中反映，只能用内部会计报告形式反映出来。当会计报告使用人拿到两份反映同一时期，但内容可能截然不同的会计报告时，困惑的产生将是不言而喻的。这也许是2008年度以前全集团地产板块财务分析做的不够好的真实的客观原因。 如果不从根本上改变我们的会计核算思维，推行全新的会计核算方法，那么，这种令人担忧的状态将持续下去。 如果集团要规范发展，要“上市”，那么，这种状态不能被允许持续下去。只有彻底改变我们的会计核算思维，推行全新的会计核算方法，保证会计信息的真实性、可靠性，才能为财务分析提供高质量的数据，才能保证财务分析工作健康、有序、有效的开展。 如果集团要规范发展，要“上市”，那么，财务分析作为对基础会计信息进行深度的、精细的、系统的加工处理的重要的会计基础工作，就应当受到重视，就必须有专门的时间，高素质的专业人员来完成此项工作。 ㈡对房地产企业开发成本和开发产品成本会计核算的简单性与复杂性的再认识： 与其他传统制造业比较，房地产基本算是一个新兴产业，会计成本核算理论和制度还有待进一步健全和完善。 1、对有些房地产企业来说，开发成本和开发产品成本会计核算或许可以说是简单的： ⑴开发项目周期短，一般在3年以内或者更短， ⑵开发产品单一，一般为住宅或商业、车库或者更少， ⑶开发面积较小，一般为5万平方米以内或者更小， ⑷开发项目单一，一般一个公司只开发一个独立的项目， ⑸会计成本、利润确认要求不高，一般不要求结转年度真实、完整的会计利润。项目完整竣工后整体汇总结转项目收入、成本和利润（毋庸讳言，上市审计前本集团也是此状态，上市审计后结转成本的方法也不规范和统一）。 ⑹年度税收结算准确度要求不高，一般实行预征税金，项目汇总结算。 对于具有上述特征之一的房地产开发企业，仅有传统的制造业会计成本核算理论就可以轻松解决问题了。 2、对于有些房地产企业来说，开发成本和开发产品成本会计核算又可以说是复杂的： 对于多子公司同时运作，每一个子公司又多项目同时运作，且每一个项目开发周期较长、开发产品种类较多、开发面积较大，年度（不是项目）会计成本、利润确认要求较高，年度税收计算、结算准确度要求较高的大型房地产开发企业集团来说，仅有传统的制造业会计成本核算理论就很不够、很难解决问题了。 这是因为，我们面对的问题是纷繁的、复杂的，除了开发成本的构成的复杂性外，开发成本和