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2 可行性分析篇 2 张家花园混居模式城市设计及研究 公式：选择货币补偿 所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：货币补偿金额＝评估单价X 20％X被拆除房屋的建筑面积 承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价X 80％＋价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积。 选择产权调换 所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴X被拆除房屋的建筑面积。 经济可行性——成本分析 拆改成本资料抽取 《关于调整2008年度本区已购公有居住 房屋上市交易平均市场单价的公告》A级区域为北京西路、愚园路以南区域，每平方米建筑面积1.59万元 张家花园混居模式城市设计及研究 7700 里弄改造的成本： 按照缴纳的土地与建筑物的补偿费 动迁费及安置补贴 拆除成本 前期费用（七通一平） 建筑成本 管理费用 2000 该地块附近的大中里：拆迁补偿费用：3万/平方米，按照一般拆迁补偿安置费用占整个开发成本的60%—80%算，大中里成个开发成本达到3.8万——5万/平方米， vs 货币补偿金额＝（ 1.59 万X 80％＋7700）=2万/平方米，可推知：张家花园地区未来开发成本是2.5——3.3万/平方米 经济可行性——成本分析 参照价格——静安四季苑 建筑面积（平方米） 售价（万元） 77 360 118.21 550 160.37 880 城市房屋拆迁方式： 《城市房屋拆迁管理条例》 1，货币补偿 《条例》规定了拆迁补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。 2，产权调换 拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换放屋的市场价进行结算调换差价的行为。特点是：以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。 本方案：由于地块多以公房为主要以货币补偿为主，以产权调换为辅。 张家花园混居模式城市设计及研究 经济可行性——旅馆经济可行性分析 凭借旅馆集群的业态优势，作特色里弄旅馆。 南洋四季酒店： 1， 五星级商务酒店 2， 上海主要的商务区、主要的景点、娱乐 场所以及商业区与酒店近在咫尺。 3，除了国内商务人士，主要大量面向海外。 海港宾馆： 1，准三星级 2，200-300元/人/晚 3，100个房间 / 入住率很高，除小幅波动外， 基本为100% 静安区是全市三大高级宾馆分布区之一，且地块内有石门路(四季南洋、海港)宾馆，从而成为上海中心城区内最大的旅游住停中心。区域内有高低各个等级的宾馆， 里弄旅馆： 1，吴江路 / 雅俗共享 2，紧挨南京西路商业 3，地方特色 / 吸引游客 海港宾馆 南洋四季酒店 利用区域内有特色的里弄建筑，进行修缮，置换出部分居民，由开发商统一经营家庭式里弄旅馆，结合南洋四季酒店和海港宾馆，来丰富旅馆业态。 社会可行性/人口分析 2000年 总人口4185人 / 外来人口700人 / 户在人不在258人 2008年 总人口5400人 / 外来人口1800人/ 户在人不在400人 （地块周边里弄拆除后，原来居于其中的外来人口迁至张家花园） 外来人口流动性大，文化程度较低、以中年人为主 张家花园混居模式城市设计及研究 张家花园混居模式城市设计及研究 社会可行性/人口分析 外来人口大多数为外来务工人员，多从事建筑施工。 2008年人口年龄结构： 老年人（60岁以上）1600/总人口5400多 = 29% （2007年，地块内唯一的民立幼儿园迁出——生源不足） 人口结构需要调整 中产阶级介入 外来人口就业状况 2008年 1/2的青年购买商品房后搬出，但户口仍然保留 老年人不愿搬出的原因： 生活方便 邻里关系 拆迁补偿 两次修缮 / 最近的一次在今年年初进行 / 建筑内部居住条件恶劣 家庭平均每户住房面积约34平方米 户均房间数 0.5 空间可行性 图中所示建筑现为南京西路街道居委会及老年活动中心。建筑内部结构已在原有里弄住宅基础上进行改造调整以适应办公及公共活动的功能。 以该建筑为范本，设想里弄住宅的改造模式可得出——张家花园里弄住宅可以改造成多种面积类型的居室，并保证每个居室的自然通风采光，能够满足不同人群的住房需求。 张家花园混居模式城市设计具有空间可行性。 90平方米（两室户） 160平方米（四室户） 90平方米（两室户） 110平方米（三室户） 50平方米