曲阜市地块发展定位0411概要.ppt

蚌埠市禹会区涂山路地块市场研究及开发定位 市场研究及项目定位报告 曲阜市春秋路大同路地块 2011.2.18 报告提纲 城市经济及市场环境 城市商业发展现状 地块现状与资源分析 项目定位与开发建议 01 PAR1、城市经济及市场环境 曲阜市行政区划图 城市概况 曲阜市，位于山东省西南部，古称鲁县，是周朝时期鲁国国都。曲阜是孔子的故乡。1982年被国务院公布为首批历史文化名城， 截至2010年7月17日，曲阜市辖4个街道、6个镇、2个乡 ，人口为64万，其中城区人口大约12万左右，孔姓人口为总人口的1/5，约为15万人。 曲阜距离济南遥墙国际机场160公里，到济宁曲阜机场则距离80公里，京沪高铁在境内穿过，建成通车后，从曲阜乘高速列车2小时可达北京，2.5小时可达上海。公路方面，104国道和327国道穿越市中心，还有G1号和G1511号国家高速。 曲阜市是全国重要的旅游文化名城，孔子故里，随着中国经济的发展和对和谐社会儒家文化的发扬，曲阜未来发展潜力巨大，必将带动商业的快速增长。 近年来，曲阜市依托孔子故里的文化旅游概念，国内生产总值连年增加，社会固定资产投资总额也不断上升，曲阜2009年人均GDP达到3.4万元，高于济宁地区平均水平，属于经济较发达地区。 城市经济 居民生活 曲阜近年来社会消费品零售总额增长迅速，年均保持在20%左右的增长速度，城镇人均可支配收入在2009年超过1.2万元。 曲阜城镇人口概况 2009年，曲阜城镇人口总数24.8万人，其中主城区所在的鲁城街道人口仅11万人。从年龄层次上来看，曲阜的人口主要集中在35岁以上年龄段，超过了40%，而18岁以下的青少年不足16%，城市人口老龄化严重。 房地产市场概况 近年来，曲阜房地产市场开发投资总额逐年萎缩，2010年，土地成交总面积1749亩。其中商业土地成交面积1117亩，成交均价在64万元左右。 曲阜旅游业市场概况 近两年来，曲阜旅游业逐年增长，但收入主要偏重在食宿收入方面，占到了总体收入的35%，而销售商品收入呈现出严重下滑，2009年仅占市场的5%。这表明在旅游产品销售方面，曲阜还有很大的潜力去开发。 城市环境及整体市场小结 曲阜市交通便利，自然环境和旅游环境优越，是一所易居城市，市内缺乏大型制造业企业。 城市经济总量不高，但由于人口较少，人均收入较好，消费潜力巨大； 房地产市场近年来受制于政府相关政策和当地人口稀少的影响，投资额和销售面积均有所下滑； 旅游业是曲阜的支柱产业，而且未来发展空间巨大，但曲阜的商业围绕旅游业所做文章较少，依然以满足当地社会需求为主。 曲阜市周边城市由于有较多的工矿企业，环境较差，因此，许多周边城市的购房者选择前往曲阜购房。 PAR2、城市商业发展状况 商圈分析及竞争格局——三大商圈各有特色，面向人群各不相同，华联——银座商圈潜力巨大。 本地块 商业发展现状 鼓楼商街商圈：曲阜市老商圈，在市中心城市的老城区范围内，依托三孔旅游资源，发展多年，已经完全成型，以沿街商铺为主要业态形式，是目前最主要的商圈。 典型商业：五马祠步行街。 商业规模：10万㎡。 百意商圈：曲阜市最繁华的商圈，在市体育场附近，依托百意百货大楼及内部的大型综合性超市汇聚人气，是目前曲阜市最主要的购物地点。 典型商业：百意商厦、龙泉商场。 商业规模：15万㎡。 华联——银座商圈：曲阜市新兴的商圈，城市中轴路春秋路和大同路的交汇处，这里是曲阜政府办公地点和学校最为集中地地区 典型商业：银座商城、华联商厦。 在建商业：圣城广场 商业规模：15万㎡。 2000年前，曲阜的主要商业都集中在鼓楼商业街附近，其中五马祠街是最主要的商业旅游购物地点。也是本地年轻人和外地游客购买商品的最主要集中地点。 代表商业：五马祠街。 缺陷：都是沿街商铺，发展已经成型，没有后续发展潜力。 2000年以后，随着城市的扩大，在老城区以外形成了新兴的商圈——百意商圈，该商圈依托城东住宅区，人口密集，商业发展成熟，尤其是百意商厦内成熟的大型超市对该地段的人气汇聚有显著的影响。另外，该商圈周边环境较好，社区成熟，居民消费能力普遍较高，是目前曲阜人民购物的首选地段。 商业中心代表商业：百意商厦、龙泉商厦。 缺陷：受地理位置和城市发展中心向西便宜的影响，该商圈发展潜力较小。 长远来看，近年来由于城市人口向西移动，因此在目前城市中心的大同路和春秋路交口处形成了新的商圈，该商圈目前已有两座曲阜档次较高的商业大楼作为吸引。随着城市的发展，该地区势必成为曲阜未来的商业中心。 目前代表商业：银座百货、华联商厦 本地块 本地块 本地块 圣城广场 A 在建 富良商城 B 鼓楼商街 1 五马祠街 2 百意商厦 3 裕隆大厦 7 银座商厦 6 华联商厦 5 龙泉商场 4 在营业 曲阜现有主要商业网点分布