土地集约利用论文-城市土地集约利用的现状与思考建议.docVIP

土地集约利用论文:城市土地集约利用的现状与思考建议 1、县城土地利用现状分析 90年代中后期，由于苏南等经济发达地区县城建设的示范带动和土地储备制度的确立，县城建设出现了两个倾向：一是以房地产开发为目的旧城改造，土地储备制度得到发展；二是以大量圈占土地为代价的外延扩张，各类经济开发区、新城区如雨后春笋。一方面一部分土地得到高效利用，另一方面大量的土地被浪费、闲置。当前，县城土地低效利用主要表现在以下方面： 旧城区已经成为县城土地低效利用的主要方面，据不完全统计，旧城区面积一般占县城建成区面积的20－40%。在旧城区内存在大量一户一宅和低层建筑，土地容积率极低。有关资料显示，目前我国城市土地约40%左右被低效利用，城市规划整体容积率一般为0.4－0.45，而实际上我们的容积率不及规划容积率的70%。据此推断，旧城区土地利用率、容积率应更低。一些县城的旧城区已有着相当长的历史，一些房屋破旧不堪，长期空置，街巷纵横交错，给土地的合理、高效利用带来不便。 县城虽说在一县之内占尽地利人和，交通便利，但放大到全国、全省来看，大多数县城区位条件一般，竞争力不强。为加快县域经济的发展，一些县（市）政府在畸形发展观和政绩观的主导下，绝大部分都采取了拼资源的发展方式，一些县（市）政府的领导热衷于新城区、开发区等建设，热衷于搞大片房地产开发。在新区建设中，县（市）政府为追求快速的经济和政绩效益，不惜采取牺牲农民利益和政府长期负债的形式，大搞“七通一平”、“九通一平”，区内道路动辄50米甚至更宽，绿化隔离带宽度也在10米、20米以上，规划效益十分低下。另一方面，一些工业企 表现之三：住宅用地供应不合理，房地产空置率高。 近年来，房地产行业极度膨胀，极大地刺激了县（市）政府，据调查，一些县（市）政府对房地产用地收益的期望值是逐年增加，有的甚至直接与交通、城建等工程建设挂钩，以交通、城建等工程建设投入测算需要抛售的房地产用地。由于县（市）政府追求片面的土地收益，往往不顾及本地区、所在县城房地产供求现状，对房地产企业开发方向也不加以任何控制，导致关系普通群众切身利益的安居房供应不足，大面积的高档商品房因购买力不够出现闲置。 表现之四：城郊结合部非法土地转让严重。 由于县城“似城非城、似镇非镇”所特有的特点，县城一些居民受传统居住习惯的影响，认为商品房不是住房，总想千方百计地购买土地自建住房。在一些地方的城郊结合部，以住宅用地为主的非法的土地买卖仍然大量存在，虽然历经多次清理，但收效甚微。这种隐性的地下房地产市场的出现，导致县城建成区内不断出现新的土地利用效率、容积率、建筑密度低效区。 2、造成县城低效用地的原因 2.1 主观方面原因： 2.1.1 政府畸形发展观。一些县（市）政府领导往往不坚持科学发展观和群众观，他们往往考虑的是在任期内的政绩和短期利益，一届又一届的政府往往重复着”前人建设后人还债”的怪圈，都热衷于搞大开发、大建设。前几年出现的“零地价招商”才得到遏制，一些地方政府又采取了所谓的“出让金返还”、“捆绑房地产项目”等手段，继续拼资源，由于低廉的土地取得成本不足以让企业的学会合理和节约利用土地，在一定程度上纵容了工业企业用地宽打宽用，多用地、用好地。在一些县城新区或开发区建设中，由于政府大打地价优惠牌，客观上诱使一些工业企业 2.1.2 政府职能缺位导致低效用地。长期以来，我们对用地的批后管理没有能形成有效的监管，虽然法律法规对土地闲置规定了处置的办法，但在实际执行中由于受地方利益的保护，政府职能部分往往不能很好地执行政策，同时也没有能形成一套有效的土地批后集约利用评价体系。虽然在供地环节对土地投资强度、容积率、建筑密度等进行了形式意义上审查，但企业一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。对是否达到必要的投资强度、容积率、建筑密度等，国土、建设、规划部门缺少必要的制约措施。 2.1.3规划不合理导致低效用地。经过近十年的发展，大多数县城面貌得到改善，但也由于规划滞后、规划意识淡簿等方面的原因，一些县城建设存在规划布局不够合理的问题，一些边边角角的土地由于规划原因处于低效利用和不合理利用的状态，土地资产价值不能充分显现。一些地方由于只注重新城区的建设，导致一些区位条件好的旧城区长期得不到改造和利用。大多数工业厂房为一层，而且厂区范围内道路等设施用地比重较大，厂房间距也较大。一些县城大量存在单门独院的住宅区，房地产用地规划容积率一般仅在1－1.5之间，七层、八层以上的小高层较少。 2.2 客观方面原因： 2.2.1 结构失衡导致的低效用地。根据建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》，居住、工业、道路广场和绿地四大类主要用地比例：居住用地20%－32%，工业用地15%－25%，道路广场用地8%－15%，绿地8%－15%，这四类用地综合占