第四章 收益业价值评价.docVIP

第四章 收益型物业价值评估 第一节 收益型物业的概念 1、简述收益型物业的概念？ 答： 物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。收益型物业是只能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。 对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看他目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 2、简述影响收益型物业价值的因素有哪些？ 答：未来能够带来收益是影响收益型物业价值的因素中，最核心、最直接的因数。 对未来能够带来的收益予以具体化，收益型物业价值的高低主要取决于下列3各因素： （1）未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高； （2）获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业价值就越高； （3）获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高。 第二节 收益性物业价格的概念和特征 1、简述收益型物业价格的概念？ 答：物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。 2、简述物业价格的形成条件？ 答：物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。 （1）有用性：有用性是指物品能满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。 （2）稀缺性：稀缺性是指物品的数量没有多到使每一个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （3）有效需求：有效需求是指物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。 3、简述物业价格的特征（物业价格与一般物品价格的共同点和区别）？ 答：物业价格主要有以下五个特征： ①物业价格受区位影响很大。 物业区位的好坏最常见、最简单的方法使用距离来衡量。距离可分为空间距离、交通路线距离和交通时间距离。现在人们越来越重视交通时间距离。 ②物业价格实际上是物业权益的价格。 ③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 物业具有两个价格：其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格；使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格。 物业的价格与租金的关系，就如同本金与利息的关系。 ④物业价格形成的时间较长。 ⑤物业价格容易受交易者的个别因素影响。 如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。 第三节 收益型物业价值和价格的种类 1、简述使用价值和交换价值的概念？ 答：在经济学里，广义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，及交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。 2、简述作为商品的物业的使用价值和交换价值？ 答：任何物品能够成为商品，首先必须是有用物，能够满足人们的某种需要，才能成为商品，才会有交换价值。因此使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。作为商品的物业既有使用价值也有交换价值。 3、简述投资价值与市场价值的联系与区别？ 答：某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者（如购买者）基于个人的需要或意愿，对该物业所评估的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。 市场价值是客观的、非个人的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心的不同等等。 评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估——价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数（如折现率、净收益）的立场不同。 拿折现率来说：评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定投资者所要求的最低报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。 投资者评估的物业的投资价值（心理价位）大于或等于该物业的市场价值，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。反之、则不会进行投资（购买），转而将向市场出售过去所投资的物业。 4、简述成交价格与市场价格的联系与区别？ 答：