建外SOHO社商业失败案例.docVIP

建外SOHO容积率：3.38 主题：SOHO商业街 [表状] 　潘石屹的第二个SOHO作品建外SOHO位于北京国贸中心正对面，总建筑面积超过70万平方米。旨在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区。与张宝全的街、铺、院、景相似，潘石屹几乎不约而同地提到了小的韵味:街道的尺度小，广场小;在设计上突出了无中心、多层次、混合就是活力，使SOHO商业街更丰富、更亲切。据说全部建成以后的建外SOH0，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐。 　　建外SOHO是一个街区，它是一个有住家、有店铺、有办公的一个功能丰富的混合的场所，它不是一个封闭的、单调的住宅区。传统上中国有很多城市住宅都是很开放的，混合的，前面是商店，后面是手工作坊，或者楼上是住家等等。SOHO住宅借鉴的就是这样一种形态。 从建外SOHO失败案例 看如何正确投资社区商业 【2006.07.28 13:39】　来源：楼市 作者：周筠 苏文 　　近期，社区商业以其低风险和回报相对稳定的优势被投资者和自主经营的商户所认可，也造成了如国美第一商街、沿海·赛洛城等众多项目的热销。但面对众多社区商业，商户难免困惑：究竟如何正确选择社区商业并成功投资？投资专家将在本文中为您一一评析。 　　[讲评要点] 　　1.判断社区商业优劣三大标准：社区商业交通与地段条件是否适宜、商业业态规划与建筑设计要求是否合理、商业比例与项目销售进展情况是否符合要求。 　　2.投资目的不同的商户该如何选择社区商业。 　　[案例分析] 　　建外SOHO商业 　　建外SOHO位于北京东长安街朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面，总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平方米，地下建筑面积为19万平方米，地上建筑面积约51万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及300个店铺组成。SOHO公寓楼1～3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元。 　　据项目负责人介绍：“SOHO商铺全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利，每天大约有5万人在此消费、生活、办公和娱乐”。但据专家分析认为，该商铺在实际建筑设计上存在严重的不合理现象，从而导致商铺经营并不乐观，至今商家仍在不断更新中。 　　根据《楼市》往期报道，2005年，建外SOHO某知名连锁餐饮店日均客流量为200～400人，这一数字与开发商宣传的“五万人”相去甚远；2006年春一位品牌服装店店主曾向本刊记者表示，他所经营的店面每天客流量为30人左右，周末有时会达到50～60人，但很多是人是来逛的，真正购物的很少，所以他每月的收入连支付租金都有问题，自开业以来一直勉强维持，但也不能支撑太久。 　　而对于投资者来说，情况似乎更加不乐观。对建外SOHO 20位商户进行调查之后发现，希望投资回报率在5％～8％的人士有6人，希望在8％～11％的有14人。如今建外SOHO商铺的租金水平对外宣称为20～40美金/平方米·月，而记者调查的几家商户均表示其租金不超过30美金/平方米·月。 对此，地产业内人士不无担忧：“在人流欠缺的前提下，建外SOHO未来能否成功，在相当程度上，取决于其整体经营管理水平。比如，内部必须要有主力精品店支撑、所经营的业态必须有特色、商户必须具备较强经营能力和抗风险能力，等等。目前看来，只有想尽一切办法，吸引外来人流，其经营才能逐渐有起色。因为，建外SOHO属内向式街区，如果没有人进去，那么，里面的商业就毫无价值。而若想吸引人流，单靠一个或几个商户的特色经营是远远不够的，而是需要统一规划、统一经营，以营造整个商业的特色。但目前来看，开发商并没有承担起这个责任。所以其未来的‘钱’景不好预测！” [专家讲评] 　　购房者在选址时对商业物业的优劣往往不能进行清楚地辨别，从而导致投资或经营的失败。对此，北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，社区商业的优劣与否主要从3个方面来评判。 　　社区商业交通与地段条件 　　从社区商业的经营角度要求来看，社区商业的交通条件与分布格局对社区商业的成功与否具有至关重要的作用。 　　中小型社区商业对交通要求不高。中小型社区的商业配套对整体项目的地段要求更多要考虑整体地段中包含的社区内部交通条件，优秀的中小型社区商业应该是位于社区主要的出入口处或社区内主要交通道路两旁，这样从服务社区的角度能够最大限度实现其功能，并且能够确保商户的经营不受阻于社区人、车流的影响，而达到经营效益最大化。 　　大型社区商业不仅要求交通便利还要地段相对独立。大型居住社区商业配套，在社区交通顺畅的基础上还要保证对外交通的便利，在