试论房地产估价成本法及其应用.doc

试论房地产估价的成本法及其应用 内蒙古建筑职业技术学院 经济管理学院 张登云 接要：成本法是房地产估价的基本方法之一，也是房地产估价中运用较多的重要方法之一。本文简明介绍了这一方法的基本原理，估价步骤及估算方法。熟练掌握这一方法，对于房地产专业的学者、经营者、房地产中介以及工程建设领域的相关人员具有重要意义。成本法即成本估价法，又称原价法、承包商法、成本逼近法，在旧有房地产估价方面通常称为重置成本法和重建成本法，是与市场比较法、收益还原法并列的用于房地产估价三种基本方法之一。近年来，随着成本法本身的不断完善，其适用范围在逐渐扩大。 关键词：成本法、估算、折旧 一、成本法的基本原理与适用范围 　　与市场比较法和收益还原法一样,成本法估价的基础也是比较,即待估物业的价值与当前类似物业的比较。很显然,投资者在确定购买巳存在的一宗物业时,他愿意支付的价格绝不会超过他自己购买土地并在其上建设功能效用相同的建筑物所需支付的成本。它是从费用的角度,以开发成本作为价值的基础来评估房地产的价值。 　　成本法的基本思路是,先求出在估价期日待估物业的重建成本或重置成本,再扣除反映待估物业当前的物理、功能状况和社会需求等因素所引致的折旧额,最后再加上待估物业所占土地的地价(经过适当调整的市场价值),就可以得出以成本法为基础的物业价值。重置(建)成本和土地市场价格的调整过程,实际上就反映了待估物业受外部社会、经济、政策影响的情况、最高、最佳使用情况、市场供需情况和其本身的物理、功能情况对物业价值的影响。 　　成本法的工作重点是对组成待估物业的建筑物的估价,不能单独用于土地估价。因此,用成本法估计房地产价值时实际是将土地与建筑物分别予以评估,即先将土地视为没有建筑物的空地来估算其市场价值(用市场比较法或剩余法),然后再基于重新建设该建筑物所需的成本减去所有的折旧(价值损失)来估计建筑物的市场价值,土地和建筑物市场价值之和即为待估物业的市场价值。这里有两点应该特别注意:分开评估并不意味着土地和建筑物可以分别单独存在,分开评估只是解决问题的一种手段,最后合并计算价值时对土地市场价值视其上建筑物使用情况而进行的一些调整就反映了房地产的不可分性;另外,用该方法估价时,成本的色彩很浓,而成本和价值之间的差异又是通过人为的调整来弥补的。所以,成本法的适用范围受到了一些限制甚至被某些评估师认为是房地产评估的“最后一种方法”也就不足为奇了。 　　然而,房地产市场不可能是一个完全的市场,每一宗物业又各具特色,因此,不可能有绝对意义上的可比物业。此外,由于各种各样的原因,许多房地产交易不能如实地对外公布,也就是说交易信息的完整性和准确程度通常很难得到保证。所以房地产评估方法中总有成本法的一席之地亦是理所当然。特别是在下述情况下,成本法就更显示出其应用价值: 　　1、缺乏市场交易资料 　　某些类型的物业很少交易,但该类物业有可能构成一些大宗交易的一部分,在这些情况下,分析总的交易价格中房地产价值所占的份额就显得很有必要。还有一些物业只有当改变目前用途或土地再开发时才有可能进入市场。学校、公共图书馆、运动场、机场和一般的公共物业等就属于这个范畴。例如将政府物业改作商业用途、将运动场重新开发为商业、居住用途,将轻工业厂房改作办公、商业用途等。 　　为这类物业的交易进行评估时,通常很少能找到类似交易实例,也很难找到物业用于原用途时价值的一些信息。很显然,为改变用途而预计支付的价格水平将主要取决于改变物业用途所需支付的费月。 　　2、某些特定目的的估价 　　并非所有的估价都意味着要为市场交易服务。在许多情况下,尽管没有市场交易的问题也要估价。这里,最常见的例子是为房地产征税、保险等目的而进行的估价,为申请抵押贷款而进行的估价等。 　　3、公司资产或国有资产的评估 　　近几年来,随着改革开放步伐的逐渐加快,公司资产的评估越来越重要。随着公司股份制经营的日益增多,为公司会计帐目、董事会报告和其它财务报告的评估需求迅速增长。中外合资、公司兼并收购活动、大公司股票上市、国家组织的清产核资等所需的估价服务,均主要涉及包括房地产在内的固定资产评估,而资产评估中使用的最主要的方法就是重置成本折旧法。 　　二、成本法估价的步骤 　　成本法估价的过程大体分为五步,现简述如下: 　　1、估算建筑物的重建或重置成本。 　　2、综合考虑各种相关因素,估算建筑物的应计折旧。 　　3、从重建或重置成本中扣除建筑物的折旧得到建筑物折旧后的价值,即建筑物的时值。 　　4、估算土地成本。将土地视为空地,并以土地的最高、最佳使用来估计其价值。 　　5、视目前土地利用情况及重新开发的可能性,将地价进行适当的调整后再与建筑物时值加总,即得到由成本法估计的房地产价值。如欲求待估物业的租值,还需将上述房地产价值