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土地投资体系及法律框架 （一）土地投资领域的四大板块： 城市改造（城中村/棚户区/三旧改造）： 城市改造是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村、棚户区及旧屋村等）内的区域，根据城市规划和其他相关法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 城市改造的特点：土地投资业务的循环模式，也是未来主要的土地业务投资形态；法律规定具有创新性，各地实践不同；需要企业大量资金投入，企业取得高额回报；尚处于初级阶段，各地正积极探索。 新城开发： 组合城市资源、产业资源和金融资源，推动相关项目的投资、建设、运营等服务，按照城市建设全寿命周期理论，系统整合城市建设参与各方资源，为城市从前期的策划到建成后的运营提供全方位的服务。 产业地产是整合自然资源与社会资源，强调综合经营和集约开发的新兴产业，其更注重地产资源和非地产资源合理结合。 新城开发的特点：本质上属于城市建设，土地面积巨大、资金需求量巨大；对投资方的资源整合能力、融资能力及建设管控能力提出了更高的要求；超长的周期，20年~30年或更长；与地方政府合作，全面参与新城区域内的管理活动；除多元化的经营性收益外，投资人与地方政府分享新城区域内的经济发展成果。 土地成片开发： 土地成片开发是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、道路交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。 土地成片开发的特点：成片土地开发与宗地开发、项目开发相对应，具有开发土地面积大、资金投入量大、开发周期长、存在外部性、涉及利益主体多等特点。 土地成片开发的基本操作流程：与当地政府签署合作框架协议，确定主开发商地位及投资资金计划，并报经上级政府批准；主开发商修编总体规划、控制性详细规划等各种规划、土地成片开发方案，并报经政府批准；主开发商为主、政府为辅招商引资，确定具体项目的意向开发商；主开发商依据规划分批次、分具体项目的进行征地、基础设施建设等土地储备整理开发，形成建设用地条件即熟地；熟地交土地储备中心后带项目公开出让；主开发商、项目公司自行竞得项目与土地使用权或二级开发商竞得项目与土地使用权；立项、规划、建设、经营。 土地一级开发： 土地一级开发是指在土地出让前对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督。 土地一级开发的特点：广义的土地一级开发是政府在国有土地使用权出让前对土地的综合整理，涵盖了土地征购、土地开发及土地储备三个环节，政府应完成土地收回、收购、整治、置换、征收等土地征购储备，由政府取得完整的国有土地所有权，并确定地块的规划条件和指标、市政配套设施实施条件以及供地计划等一系列开发事项。而狭义的土地一级开发仅指“土地整治”，即政府土地储备机构或企业对收购储备的国有土地进行地上物拆除、场地平整、市政配套基础设施建设等。 土地一级开发的基本操作流程：政府修编城市规划、土地储备供应计划、土地储备开发实施方案等；国土、环保、发改委、规划、建设、交通等部门提出原则意见；土地储备中心聘请土地一级开发单位，并签订一级开发协议；一级开发单位自行办理以其为主体的一级开发所需的规划、立项、征地拆迁、大市政建设等法律手续，并自行筹措资金；土地储备中心负责办理以其为主体的一级开发所需的规划、立项、征地拆迁、大市政建设等法律手续，并筹措资金；土地储备中心聘请企业负责土地开发具体管理的，签订土地一级开发管理委托协议；基础设施建设，形成建设用地条件，即熟地；将熟地交回土地储备中心公开出让；以土地出让收入支付一级开发成本及利润，或管理费；二级开发商取得土地使用权，办理立项、规划、建设等手续，进行二级开发。 （二）当前中国土地投资的法律环境 一、关于土地整备方面的立法 国家层面：2007年11月19日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》。2008年1月3日国务院颁布的《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）， “土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。” 地方层面：到目前为止，中国内陆所有的省、直辖市、自治区均对土地储备或土