抵押房产 收益测算过程.docVIP

九估价方法 根据估价目的和估价对象的特点，我们选取市场比较法、法进行估价。 这是出于如下考虑：因估价对象所在区域可以搜集到3个以上可比案例，故可采用市场比较法。属于有收益的房地产 1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。 可比实例1：顺义区***别墅B区 钢混结构，建筑面积900平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为2000万元，折合楼面单价为22222元/平方米。 可比实例2：顺义区***别墅B区 钢混结构，建筑面积500平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为1100万元，折合楼面单价为22000元/平方米。 可比实例3：顺义区***别墅B区 钢混结构，建筑面积598平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为1350万元，折合楼面单价为22575元/平方米。 ⑵建立价格可比基础。 ⑶进行交易情况修正。 进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。 市场法估价测算汇总表 单位 可比实例1 可比实例2 可比实例3