滨海新区中心商务区之响螺湾项目可行性分析.docVIP

滨海新区中心商务区之响螺湾项目市场环境分析 联合地产滨海部 2006-5-24 目录 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） 3 （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 3 （二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响 11 二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇） 13 （一）区域地位的提升 13 （二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展 14 （三）市政基础设施建设：大规模的城市建设投资 15 （四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区域划分 17 （五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断： 21 三、滨海新区房地产行业发展状况研究——现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期 23 (一) 滨海新区05年商品房住宅发展情况回顾 23 （二）滨海新区最新商品房住宅市场信息：2006年1-4月份新增上市量项目信息汇总 28 （三）滨海新区商品房市场分析综合结论： 44 （四）滨海新区二手房市场： 47 四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇与风险——在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间 50 （一）响螺湾的现状及未来定位 50 （二）响螺湾的开发进展情况 51 （三）响螺湾区域房地产发展整体判断 51 五、友联大厦项目自身条件分析及面临的机会与风险 54 （一）友联大厦开发的基本条件 54 （二）友联大厦开发的机会与风险 54 六、友联大厦项目合作方式可行性分析结论 56 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 1、滨海新区行政区划及人口分布 重点规划建设的350平方公里，包括： 三个功能区：天津港、开发区、保税区全部； 三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分； 海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇 2、滨海新区人口分布及人口结构 塘沽区（含开发区）人口： 2005年人口抽样调查显示，滨海三区总人口达到132.82万人，其中塘沽区（含开发区）总人口70.90万人，汉沽区总人口18.03万人，大港区总人口43.89万人。 塘沽区（含开发区）外来人口： 2005年人口抽样调查数据显示，塘沽区（含开发区）外来常住人口22.09万人（其中塘沽区22.41万），占塘沽区（含开发区）总人口70.90万人的31.12%，外来常住人口以冀、鲁、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、内蒙古、吉、苏等七省区，多集中在生产和服务型行业及以劳动密集型岗位。 塘沽区： 2005年人口抽样调查数据显示，塘沽区常住人口60.41万人,0—14岁人口为6.76万人（11.19），15—64岁人口为49.14万人（81.34%），65岁及以上人口为4.51万人（7.47）；老龄化社会问题已经显现。具有大专及以上文化程度人口为7.64万人，高中程度16万人，初中程度22.09万人，小学程度9.64万人。 开发区： 2005年末，天津开发区共有常住人口10.50万人。户籍人口2.65万人，比上年增加0.47万人，增长21.6%。2005年末，全区共有从业人员28.83万人，比上年增加3.02万人，增长11.7%。其中东区从业人员14.89万人，增长14.6%；外商及港澳台投资企业从业人员20.13万人，增长12.0%。全年全区从业人员劳动报酬65.61亿元，增长25.2%，其中外商及港澳台投资企业47.54亿元，增长18.5%。全区从业人员人均月劳动报酬2052元。 大港区： 截止到2005年底，大港区常住人口43.89万人，五年内增长4.03万人，年增长率10.11%。 汉沽区： 行沽区常住人口17.88万人，于五年前相比，增长0.84%。 结论： 1）、常住人口增长活跃地区——塘沽区、开发区对外来人口的吸引力为最，大港区次之。 我们选取常住人口年均增长幅度这一指标，从一个侧面反映该区域的经济活跃程度及对外来人口的吸引力。 2）、滨海新区内各区域常住人口比例 “滨海新区各区域内常住人口比例”这一指标可以反映各区域人口规模在滨海新区中的位置，从而从一个侧面反映各个区域对滨海新区的影响力。无法忽略的一点是，开发区拥有28.83万的从业人口，流动性的从业人口的规模比常住人口还大，说明开发区的人员流动性相当大。 3）、滨海新区人口结构特点 两大特点： （1）、外来常住人口较多——滨海新区的外来常住人口（塘沽区、开发区为主）占到区域总人口的31.13%；滨海新区的外来常驻人口数占到全市外来常住人口数的19%，属于外来常住人口分布最为密集的地区。 （2）、外来常住人口主要的从业领域——大多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型行业，外来常住人口的从