达州商业项目策划方案.doc

第一章：相关背景资料调查 第一节：达州市宏观经济环境现状调查 达州市经济发展基本情况 达州市位于四川省东北部，大巴山南麓，北接陕西，南依重庆市，西临南充，东连三峡库区，是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立。现辖通川区、宣汉、开江、大竹、渠县和万源市。全区幅员面积1.66万平方公里，其中耕地30.79万公顷。1999年末，全区总人口615.7万人，其中城镇人口158.56万人，农业人口457.14万，占总人口74.3%。全区属亚热带季风气候，地形雄奇逶迤。山水适人意，物产多富饶，政同人和，百业俱兴。达州市在全省区域经济发展中属川中川北经济区。 全市幅员面积1.66万平方公里，总人口640万。 山河壮美，物产丰富的达州市，历来是川东北出川的咽喉和秦巴物资集散地，而今已成为川陕鄂渝结合部的重要交通枢纽和物资集散商贸中心。襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、318国道、达渝高速公路、渠江航道、河市机场等基础设施，织就了达州的立体交通网络。 2001年达州基本经济发展情况列表如下： 表1-1-1：达州基本经济发展状况 经济指标 具体值 增长率 国内生产总值 177.9亿元 7．1％ 第一产业增加值 46.04亿元 第二产业增加值 68.1亿元 6．3％ 第三产业增加值 63.4亿元 社会消费品零售总额 59亿元 9．8％ 财政收入 14.8亿元 6．1％ 城市居民人均可支配收入 6565元 9．8％ 农民人均纯收入 2268元 4．3％ 1、通川区 大竹 达县 开江 宣汉 渠县 万源市 二、达州的主要支柱产业基本情况　　改革开放以来，达州取得了改革开放和两个文明建设六年迈出六大步，年年跃上新台阶的可喜成绩。农业形成了粮食、畜牧、茶叶、水果、苎麻五大商品基地，工业形成了冶金机电、化工医药、纺织丝绸、食品饮料、建筑建材五大支柱产业，正在实现由农业大市向经济强市的转变。。 发达的农业 发达的工业：达州钢铁集团、地奥天府药业 第二节：达州市未来发展规划综述 达州市城市规划发展主要将围绕建设大城市的目标，按照建设现代化大城市的要求，突出山水园林特色，加强城市建设与管理，提高城市规划和设计水平，走城市可持续发展道路。 城市远期规划(2020年)为四川商贸大城市,建成区为50平方公里,市区集聚人口80万人。城市整体布局结构形态为有机疏散,分片集中的环形组团结构,总体布局设置中心半岛和通州片区一个联合市级中心,南外、西外二个片区和若干组团。 目前达州市城市的主要发展规划主要有以下几点： 1、市中心以旧城改造为主，通州专业市场一带定位于达州市中心商业区，滨江路为休闲、餐饮一条街 2、新区建设以南外和西外建设为主，西外新区将建设成为新的居住和商贸集散中心。 3、交通规划设施 达州目前已形成发达的水陆空立体交通网络和通讯网络，对外交通、通讯极其便捷。 陆地交通：襄渝、达成、达万铁路在这里交汇，已实现县县通铁路；210、318国道、达渝高速公路现已通车。 空中交通：达州河市坝机场位于距市中心18公里的河市镇，途径达州火车站，交通十分方便。该机场始建于1960年，同年投入营运。1994年扩建后再次投入营运，达州至成都等地的直达航班已开通。 水域交通：渠江航道，是勾通内地物资交往的主要通道，是大巴山区通向四川盆地腹心地带的天然黄金水道 通讯网络：通讯网络先进高效--已有中国联通—达州分公司等通讯公司的倾情支持。 第三节：达州市房地产现状及趋势概述 达州市房地产发展历程 1998年以前：达州市房地产住宅以福利建房为主,房地产开发集中在市区周围一带,规模较小。 1999年：随着国家福利分房政策的取消,货币分房政策的实行及金融机构对房地产消费的介入(按揭), 达州市房地产开发开始转入市场经济的轨道,房地产开发迅速增长,市场供需两旺. 2001年：达州市完成房地产开发投资8亿元，增长43．2％，竣工面积达67．9万平方米，销售面积33万方,实现商品房销售3.7亿元。随着消费者的日益理性和消费力较大释放,市场已步入买方市场阶段 达州市住宅市场综述 通过对达州市住宅市场的基本调查，达州市住宅市场目前存在以下特征和趋势： 住宅业开发主要向郊区发展 大中型楼盘的开发已开始作为市场的主流，小区的开发开始注重环境、户型、及整体规划设计等方面，产品已具有较高质素。 郊区项目的价格主要在600元/平方米——800元/平方米之间，市区新建项目的价格在900——1200元/平方米，说明相比较其他二线城市，达州市居民已具有较高的消费力水平。 消费者购房开始趋向理性化，表现为一方面开始注重开发商的品牌实力及物业品质，另一方面已经具备一定的法律常识，懂得利用法律常识维护自己。 三