定兴县县医院旧城改造项目申请报告.docVIP

定兴县县医院家属楼旧城改造 项目申请报告 河北方泰宇创房地产开发公司 二○一二年九月 第一章 项目概况 1.1项目申请单位概况 本项目的建设单位是河北方泰宇创房地产开发有限公司定兴分公司。 河北方泰宇创房地产开发有限公司成立于2010年，自成立以来，公司本着现代化企业管理原则组建员工队伍，不断改进管理机制。2011年开始进入定兴市场，成立分公司筹划房地产开发项目。本公司将以高质量的房地产项目，为本地居民提供高质量的住宅小区，为地方经济发展与市政建设做出应有的贡献。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。 河北方泰宇创房地产开发有限公司的经营理念是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高的工作生活质量；为股东创造回报--以长远利益回报股东。 1、项目地点 本项目该地块位于定兴县城东侧新城区，县医院东侧，通兴路为定兴县城主要街道，街道整洁宽敞。项目周边各种商业设施齐全，商业氛围浓厚，一公里范围内有中学、小学、汽车站、物流公司等。 定兴县城北距北京89公里，南距保定54公里，东距天津125公里、辖区内有京港澳高速，107国道，京广铁路、京石客运专线等。 定兴县为全国粮食基地县，蔬菜基地县、生猪养殖基地县域内企业有大迪汽车，喜之郎，长城汽车等大型企业。 第二章 建设用地、征地拆迁及移民安置 2.1项目选址及用地方案 项目建设地点 本项目位于定兴县医院东侧，通兴路南侧。占地面积约为13264平方米，约合19.9亩。本地块为刀把型地块，沿街面长。 项目用地现状 本项目为旧城改造项目，用地规模13264平方米，土地性质为前边门店为商业用地出让，后边房屋为住宅用地；项目主要是对老城临街房屋的拆迁改造与商业综合开发，拆迁面积为9980平方米。涉及102户住宅和20间单间门店。 项目选址分析 本项目位于定兴县城。定兴是河北省35个环京津都市圈县（市）、保定市10个环京津卫星城市链县（市）之一。北距北京89公里，东距天津125公里，南距保定54公里，京广铁路、107国道、京港澳、京昆高速公路和正在建设的京郑快客铁路纵穿南北，张石高速定易、固德引线横贯东西，正逐渐成为京南保北地区联通南北、西进东出的重要交通枢纽。 本地块地理位置优越，适宜于建设开发，项目全部竣工后将大幅提升生活居住品质，高档次环境，成为城市现代化建设亮点工程的代表作。 ??? 号 费用名称 数量 单方造价（元） 估算（万元） 一 建筑安装工程 主体工程 57684 1980 11421 地下车位（人防）工程 2500 2200 550 绿化 330 设备费 1 300 二 其他费用 土地款 19．9亩 2000 拆迁费 工程费用 200 补偿房租 按两年期计 195 城市建设保障费 3.00% 300 建设单位管理费 2% 200 三 前期(设计)费用 250 建设项目总投资 15746 3.1.2项目销售收入测算 经过对本项目周边项目商品房价格和销售情况的调查，结合本项目特点及定位，报告作了下面的项目销售收入测算分析： 表3-2 项目销售收入表 项目名称 类型 建筑面积 价格 (元/平方米) 总价 (万元) 备注 销售收入 住宅 46684 3300 15405 商业 0 8000 0 已扣除补偿 地下车位 125 50000 625 地下贮藏 0 0 0 合计 16030 商业门店按原面积1:1赔付后无剩余 表7-3销售营销成本、税金及附加 序号 项目名称 计费基数 总价(万元) 费率 1 建设开发成本 57684平方 -15746 2 销售营销成本 46684平方 16030 3 营业税及附加 16030 -865 销售收入5.4% 4 所得税 865 -216 利润总额25% 合计 -797万 3.1.3项目损益测算 根据本项目拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，项目累计实现可分配利润为-797万元，总投资收益率为-5%。 。 3.1.4不确定性分析 （1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据相关优惠政策，进一步降低政府规费。并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。 （2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。 （3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料