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土地利用业务培训讲稿 第一章 土地市场管理 一、土地一级市场管理 （一）国有土地有偿使用方式供地，具体分为：出让、租赁、作价出资或入股。——《土地管理法实施条例》第29条。 1、出让方式供地。具体的配置方式为以下四种： 招标出让方式供地 拍卖出让方式供地 挂牌出让方式供地 协议出让方式供地 1) 招拍挂出让 （1）招拍挂出让适用范围 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》《》出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件《》在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动在土地拍卖前半小时内，由国土资源部门牵头，监察、财政、审计、住建等部门参加，对国有土地拍卖底价进行会商将确定的拍卖底价送拍卖现场。分管国土资源工作的政府负责人到现场共同商定。不管是一次性还是分期，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以土地使用权证，未缴清就不能证，也不能按出让金缴纳的比例分割发证各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外原划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式（）明确：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定，但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移”。《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（）也明确“划拨土地使用权不属于破产企业的破产财产”。 由此可以看出，划拨土地使用权和出让土地使用权的权利内容不同，划拨土地使用权人无权对划拨土地进行转让、出租或抵押等处分，这是因为划拨土地使用权相对出让土地使用权而言，是一种有限制的土地使用权。出让价格参照所在区域工业用地价格。对于以物流业为主的城市功能区和园区，细化规划功能分区，按国家标准确定土地用途，严格按照不同地类和土地使用标准分宗供地，防止以物流中心、商品集散地名义圈占土地和实施整体供地 3、四川省内区域商贸中心城市、主要节点城市的物流配送中心，连锁企业配送中心建设项目内用于建设仓储设施、堆场、货车通道、回转场地及停车场（库）等物流生产性设施用地列入工业、仓储用地范畴，项目内用于物资交易部分用地列入商业用地范畴，其面积不得超过项目总面积的30%，物流企业自用办公楼占地面积不超过总用地面积的7%。主辅分离改制的第三方物流企业使用原主体企业的行政划拨土地，符合城市规划的，优先安排土地供应指标。企业改制、以地入股、作价出资设立第三方物流企业的，所使用的行政划拨或出让（自用）物流用地符合城市规划条件的按工业、仓储类用地补缴土地出让金。积极支持利用工业企业旧厂房、仓库和存量土地资源建设物流设施或提供物流服务，涉及原划拨土地使用权转让或租赁的，应按规定办理土地有偿使用手续，经批准可采取协议方式出让。土地出让收入依法实行“收支两条线”管理。农产品批发市场和农资市场用地作为经营性商业用地，应严格按照规划合理布局，依法采取招标、拍卖或挂牌等方式出让，所在区域有工业用地交易地价的可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价，土地出让后严禁擅自改变用途确需改变用途、性质或者进行转让的，应按照法定程序修改、调整城乡规划，且应符合土地利用总体规划并经依法批准。由政府供应的物流园区、物流中心等物流项目用地，按工业用地的最低价标准实行招标、拍卖或挂牌出让。物流园区用地，70%可用作仓储设施建设，30%可用作综合配套设施建设，各类用地占总用地面积的比例按国家标准执行，土地出让底价按比例综合确定。已建项目因经营不善等原因关闭，其土地转让时，可优先安排用于其他重点物流项目。〔2004〕28号范围主辅分离是国有大中型企业改制的主要形式之一．是指企业将生产经营过程中的原材料采购、产品运输、安装、包装、营销等非核心辅助性的业务从其主营业务中分离出来，集中力量发展主业的做法及模式。优先保障非营利性机构用地。支持利用以划拨方式取得的存量房产和原有土地兴办健康服务业，土地用途和使用权人可暂不变