枫林花溪案.ppt

目 录 项目概况 项目市场分析 竞争项目分析 项目定位 目标客户群定位 价格策略 合作方法 销售策略 项目推广策略 现场营销---营销中心位置 项目概况 (本项目所在区位) 保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城，处北京、天津、石家庄三角地带，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。而保定市又分为南市区、北市区及新市区，本项目位于南市区。 项目概况 (项目简介) 〖枫林花溪〗项目位于保定南市区岳庄村。项目以百万平米规模翘首全城，规划总用地面积43.07公顷，总建面积约100万平米，45栋纯板式高层，南北通透户型。北距三丰路2公里，东临长城南大街，西临莲池南大街，南至南二环路，地理位置比较优越，交通方便，基础设施和市政设施比较齐全，具有很好的开发潜力，是市政府列入的2015年前完成改造的城中村之一。目前已拆迁完130亩。一期推出临莲池南大街的4栋楼，建筑面积约10万平米，二期即将推出建筑面积约5万平米 。 枫林花溪二期项目预计 年 月开工建设，于 年 月交房。 项目市场分析 市场供需两旺，价格继续走高 2010年房地产市场供需两旺的境况是与国家对房地产扶持态度密不可分，其次集中拆迁改造，为房地产业积蓄了大量的消费者，因此直接导致了保定房地产上半年的需求旺盛，成交活跃，拉动了房价的上杨。而后半年国家对房地产的打压也未影响到下半年的房价上扬。 项目市场分析 总体价格创历史最高，各个楼盘受各种因素影响价格不一 目前保定房地产市场主力价格在3800元---4700元/㎡之间，不同楼盘受地段、位置、配套、规模、口碑、工程进度和开发商信誉等各方面因素影响，价格有所不同。规模大、配套全、地段优、产品好的楼盘相对价格高，反之较低。本项目所处区域附近楼盘价格相对较低，区域内主力均价3500元/㎡左右。2011年随着保定市旧城改造的推进，新放量的土地因受拆迁成本的影响价格大幅上升，房价有进一步上扬的动力。 项目市场分析 目前市场畅销户型为80—90㎡两室 及110—140㎡的三室 80～90㎡两室及110～140㎡的三室一直是客户关注的重点，也是客户争夺最为激烈的面积区间。为争夺市场份额，各开发商都更加注重产品的人性化、细节化设计，力求有限面积内的户型舒适度更高。 项目市场分析 第四季度市场供应持续放量，未来不确定性增加 第四季度保定市场原有楼盘，如本项目附近的原有楼盘，如嘉森?理想城、锦绣花园等有一定量的房源陆续上市，并且又有锦绣城、锦绣鑫城等新项目入市，分流了大量的区域内购房客群。再加上保定市三大片区的旧城改造，项目有可能于2011年集体入市，市场供应量加大，而随着刚性需求的逐步释放，市场需求量将逐步下降，因此市场未来的不确定性因素将增加，开发存在一定风险。 项目市场分析 (区域解析 ) 区域面貌落后，宜居性较低；周边楼盘竞争相对激烈， 但存在大规模、高品质、特色鲜明的中高档楼盘空白。 项目市场分析 (区域解析 ) （一）、区域特征 区域现状：本区域为保定市南市区，常驻人口多为保定市老的城中村居民，经济条件、购买力都相对较差。虽然区域内有不少企业，但规模、形象好的企业较少。整个区域的城市面貌落后，发展缓慢。 区域前景：南市区以南为城市边缘地带，受诸多因素制约影响，未来发展空间不大；且保定市城中村拆迁改造规划并未将本区域列为重点区域，也即未来一定时期内本区域仍将处于市场自发驱动发展的状态。但由于本区域扼守保定市向东、向南出行的交通要道，预计未来将吸引周边县城部分想在市区置业的消费客群。 项目市场分析 (区域解析 ) （二）、地段特征 1、道路状况：毗邻莲池大街与长城大街，距离南二环路（高保路口）仅300米左右。其中莲池大街道路较窄，路况相对较差；南二环路车辆较多，交通相对混乱；长城大街道路较宽，路况相对较好。周边公交线路较多，包括7、28、310、312、32路等。整体道路状况尚可，出行相对便利。 2、周边配套：周边生活配套相对齐全，基本可以满足社区居民日常需求。 学校：二十一中、岳庄村小学、中国地质大学长城学院、保定一中。 医疗：保定市古城医院。 购物：府河菜市场、惠友超市；距离裕华路商圈仅4公里，车程十几分钟。 竞争项目分析(竞争楼盘特征) 规模普遍偏小。除嘉森理想城120万平米规模较大外，其余几个楼盘规模均较小。 基本无鲜明特色。除嘉森理想城双层空间景观较为创新外，其余楼盘虽名曰具备某种特色，但通过实际考察可发现，无论是规划、建筑本身还是宣传品均无鲜明特色，不易引发眼球经济。 户型以75～100㎡两室及110～140㎡三室为主，兼有少量奢华四室和一室。主力户型极大地迎合了市场