深圳市某生活区旧城改造项目可行性研究报告.doc

深圳市XX投资有限公司 深圳市XX区XXXX生活区旧城改造项目 可行性研究报告  目 录 第一章 总论 1 第二章 项目建设的必要性分析 3 第三章 项目建设的可行性分析 8 第四章 项目实施计划 9 第五章 项目效益评价 11 第六章 结论与建议 12 第一章 总论 一、承办单位的基本概况 深圳市XX投资有限公司（以下简称“XX公司”）成立于2004年10月28日，注册号为，注册资本1000万元，注册地址位于深圳市XX区XX六路XX大厦13A13，是一家集房地产开发及咨询业务，高科技产业，物业管理，金融股份投资等业务为一体的综合性投资及房地产开发高新技术企业。 公司凭借雄厚的资金实力，广阔的发展前景，传统东方优秀哲学文化底蕴、西方先进经营管理理念，采取产业与资本有机结合的方式，以人为本，以资本为纽带，以效益为中心，以科技为发展方向，立足深圳，走向世界。 二、可研性研究工作的论据和范围 1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国第十届全国人民代表第二章 项目建设的必要性分析 一、项目提出的背景 （一）驻深XX部队官兵生活条件改善的需要 自上世纪80年代初XX部队重新组建以来，伴随着国家经济的发展，党中央、国务院和地方各级政府对XX部队的建设给予了极大的支持和关爱，使官兵的物质文化生活和执勤条件得到根本改善。 驻深XX部队为国防建设、深圳发展做出的无私奉献。深圳地方政府一直重视和关心警民、警地关系，不断改善XX部队官兵的生活条件，特别是近年来，警地双方先后投入巨资，在全XX部队实施“解困工程”，基本解决了长期困扰基层官兵的住房、用电、吃水、洗澡和看病难等问题，绝大部分官兵住进了基础设施齐全的制式楼房，伙食标准人均每天增加一元，饮食实现了由温饱型向营养型的转变。 本项目前身为广东省边防总队第XX机关大院营区，始建于上世纪80年代初期。受当时条件限制，建设标准偏低，现有建筑破旧不堪，且大部分营房、住宅已成危房，存在较大的安全隐患，同时破旧的营区也严重影响了该片区的环境及市容市貌。随着近年深圳经济的飞速发展，现在该营区已无法满足部队XX干部、警员及其家属的生活需要，同时也严重影响到该片区的整体环境。深圳市领导也曾批示同意支队机关大院进行危房改造。 因此，实施该项目，是改善驻深XX部队官兵生活的迫切需要。 （二）深圳城市更新改造的需要 在经历改革开放30年快速城市化之后，土地市场格局发生了重大变化，旧城改造已成各地方政府寻求土地资源突破、拓展城市发展空间的重要手段。这其中，深圳市在城市发展空间与产业结构调整上所受制约更为严重，政府手中可以利用的土地资源只有140平方公里，特区内已经数年土地零供应。2007年深圳城市建成区面积占市域的比例已接近40%，远远超过香港25%的水平，更意味着外延式的发展已走到了头。专家们认为，未来深圳的产业转型、城市升级空间只能向“城市更新”要。 30年来，随着深圳经济社会的快速发展，土地与空间难以为继的矛盾日益突出。土地资源稀缺已经成为制约深圳发展的一大瓶颈。2009年12月1日开始实施的《深圳市城市更新办法》则标志着深圳的城市发展正由过去的以增量土地开发为主向存量土地“再开发”为主转变迈出了重要一步。 2009年12月1日正式实施的《深圳市城市更新办法》规定，鼓励权利人自行改造，可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施。此外，权利人可以通过协议方式转让土地使用权，而不用一定经过“招拍挂”的方式。将原来的工业用地改造为商业住宅用地，对深圳解决土地供应还是有一定的作用。近几年深圳本地的开发商纷纷往外走，深圳政府通过释放一些旧城项目，调动开发商在本地开发的积极性，可以把开发商的资金吸引回来，亦可增加房屋的供应量。此外，由于本批更新项目大部分位于龙岗、宝安地区，深圳政府可利用此举带动关外地区提升城市建设的品质。中国城市运营管理中心主任戴欣明亦表示，目前龙岗、宝安地区的环境较差，通过城市更新改变当地的社区环境，带动关外的发展，实现大深圳战略。否则，关内土地更加稀缺，房价更加飙升。 《更新办法》有两方面的重大突破：一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招、拍、挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。 从城市发展角度而言，城市更新为解决现代化的城市建筑群中遗留下来大量的城中村和旧工业厂房，