物业管理实务概要.ppt

一、房屋维修的含义(P75) 狭义：对房屋的养护、维修 广义：对房屋的养护、修缮和改建 二、房屋修缮的质量管理： （一）房屋完损等级的分类 （二）房屋修缮工程的分类 房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度 评定要素： 房屋的结构、设备、装修 房屋完损等级一般分为五类： 1、完好房 2、基本完好房 3、一般损坏房 4、严重损坏房 5、危险房。 (一)、房屋完损等级的分类 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 关键词 完好 少量轻微损坏 部分损坏 严重 危险 结构 完好 基本完好牢固，少量轻微损坏，但还稳定。 一般性损坏，部分构部件有损坏或变形 明显、严重损坏，个别构件危险 装修 完好 装修和设备有个别零部件有影响使用的破损， 局部有破损，油漆老化 设备 完好 有个别零部件有影响使用的破损 设备管道不够畅通，水、电管线等有部分老化、损坏或残缺，不能正常使用 严重堵塞残缺损坏无法使用 满足使用功能的条件 不需修理或经一般小修 通过维修可恢复使用功能 需要进行中修或局部大修，更换部件 大修或改造 是否渗漏 否 局部渗漏 局部漏雨 严重漏水 总述： 根据房屋损坏程度，维修工程性质，房屋维修工程可分为： 1、小修工程 2、中修工程 3、大修工程 4、 翻修工程 5、综合维修工程 （二）、房屋维修工程的分类 1、小修 一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的1%以下 2、中修 （1）一次维修费用是该房屋同类结构新建造价的 20%以下 （2）70%以上房屋要符合基本完好或完好房标准 (3)适用于一般损坏房屋 3、大修工程 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 4、 翻修工程 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 5、综合维修工程 应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 第五章 物业环境管理 第六章 物业秩序维护 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。公共秩序管理服务的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。 物业安全管理的本质是：指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动。 （一）物业安全管理的本质 (二)公共安全防范管理服务的内容 公共安全防范管理服务是物业管理企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。内容包括： 1、出入管理 2、安防系统的使用、维护和管理 3、施工现场的管理 4、配合政府开展社区管理等工作。 * * * * * * * * * 四、物业承接查验的作用 （一）明确交接双方的责、权、利关系 （二）确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益 （三）为今后的管理创造条件。 五、物业查验的主要内容 1、物业相关资料 《物业管理条例》 第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给？？？ 业主委员会。 六、承接查验的程序 建设单位书面提请物管公司 发现问题的处理 签署合格凭证，签发承接查验文件 7天内 物管公司审核资料，合格的，签发验收通知书 物管会同建设单位按程序查验 15天内 第三节 入住管理 一、入住服务的含义 指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理物业管理