新形势下物业服务收费存在的问题及对策 论文.docVIP

新形势下物业服务收费存在的问题及对策 随着群众居住条件的改善和物业服务的发展，小区物业服务收费已成为群众关心的民生热点问题，引起了社会关注和各级价格主管部门的高度重视。各地价格主管部门先后出台了一系列物业收费管理办法等政策规定，积极开展物业收费检查，加强物业收费监管，但仍然存在诸多问题。去年我省颁布了《山东省住宅物业服务收费管理办法》，今年我市也公布了《东营市住宅物业服务收费管理实施办法》（征求意见稿），可以说为物业收费管理工作开启了新篇章，面对新形势，我们认真调查研究，分析物业收费中存在的问题，提出了一些对策办法。 一、我县物业服务发展和收费现状 目前，我县城区具有物业管理服务资质的企业5家，包括胜洁物业、津城物业、津泽物业、天呈物业、杭州兰水仙物业。这5家物业公司共管理住宅小区十余个，主要为小区提供保洁、保安、绿化服务。由于各物业公司服务资质、服务等级及收费标准不同，因此提供的服务质量也不同。胜洁物业公司为二级资质，其他4家都是三级资质。胜洁物业管理的鸿洲铭仕花园、津城物业管理的津苑小区、杭州兰水仙物业管理的西湖春天实施的是三级物业服务，收费标准为每月每平方米0.34-0.35元，高于其他小区；而其他住宅小区的物业服务质量，均达不到我省《物业管理服务质量规范》三级标准，收费为每户每月13-15元，标准明显偏低，这也是导致物业公司亏损和影响服务质量的主要原因。城区各物业公司管理的小区及现行收费标准详见下表： 单位 服务小区 资质等级 收费标准 定价（备案）时间 胜洁物业公司 鸿洲铭仕花园 二级 0.34 未备案 津城物业公司 凤凰小区 三级 15元/户·月 2003年 津苑小区 0.35 2010年 津泽物业公司 润泽小区 三级 13元/户·月 2005年 天呈物业公司 颐德花园 三级 15元/户·月 2006年 丽苑小区 15元/户·月 鑫鑫花园 13元/户·月 江南花园 13元/户·月 翠微小区 15元/户·月 2009年 杭州兰水仙物业 西湖春天 三级 0.35 2009年 注：部分收费未在物价部门备案的小区暂未列入 二、住宅物业服务及收费存在的主要问题 　　1、收费标准偏低 物业管理与经济建设、城市发展、人民生活息息相关，涉及到千家万户，所以各地对物业服务收费标准的确定和调整，均采取谨慎态度。我县物业服务收费自2003年陆续制定标准以来，一直未作调整。这期间受电价、水价、职工工资提高等因素的影响，物业服务成本大幅提高，已影响到物业公司的正常运营和服务质量的提高，也是导致近年来居民对物业服务质量不满的一个客观原因。而周边县区，均执行市物价局东价发【2008】89 号文制定的指导标准，收费均高于我县。 项目 规定标准（普通住宅） 实际执行或备案价格 一级 二级 三级 四级 说明 新区 老区 别墅 市中心城区及东营区 0.7 0.55 0.4 可上下浮动10% 0.7 0.5 市场价 广饶县 0.6 0.5 0.4 0.3 可上下浮动8% 0.6 0.3 市场价 垦利县 参照东营市中心城区标准执行 0.44 0.3 市场价 河口区 参照市中心城区标准执行 0.48 0.3 0.48 2、物业服务水平不高 一是服务不到位，达不到合同约定的服务标准。这个问题主要集中在前期物业服务阶段。由于前期物业服务阶段业主自治组织“业主委员会”的天然缺位，物业服务过程中缺少有效监督主体，部分物业企业重收费轻服务，引发的物业服务纠纷不断。有的企业为节省成本，聘用没有资质的专业技术人员，维修不及时、维修质量得不到保障，导致业主对服务质量不满意。二是服务观念滞后。部分物业企业的从业人员观念没有从“管理型”向“服务型”转变，对待业主以管理者自居，态度强硬，容易激化矛盾引发纠纷。三是公共收益不透明，不公开。有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。这些问题的主要原因是一方面由于近年来物业服务行业发展比较迅速，从事物业服务行业的物业企业性质类型多样、素质良莠不齐，我县大部分物业公司属于小型私营企业，人员少、素质低、装备差;另一方面物业服务行为属于微利行业，物业企业经济效益不理想，有的甚至处于亏损经营的状态，从而造成从业人员待遇低，流动性强，整体素质不高，专业的物业服务人才缺乏。 3、开发建设单位遗留问题多 一是小区配套设施没有达到购房合同约定的标准，部分开发商投资建设的水、电、暖设施设备没有