无锡市锡山区兴达泡塑厂地块保障性住房可行性报告.docVIP

第一章 综述 一.拟建项目概况 本工程选址锡山区，紧临城市重要防洪水系新兴塘河，位于新明路北，华夏路西。周边小区林立，南为新建中大诺卡花园和金锡苑，东为蔚蓝都市花园，居住氛围浓厚，商业配套成熟，地理位置和自然条件较为优越。 基地狭长且较为分散，被城市道路和自然水系划分为六个大小不等的地块。地块可建设用地面积为30.89万平方米，可建设地上建筑面积约79.19万平米，其中住宅为69.56万平米，主要为经济适用房，其余部分为小户型的廉租房。一期启动区A-1地块建筑面积约为176332平米。基地地势平坦，主要为兴达塑料厂厂区。基地内将新建一所60班的小学和18班的幼儿园及服务于周边小区的睦邻中心。 二.项目建设背景 1.保障性住房居住小区产生和发展的政策背景 改革开放三十多年来，我国年均GDP增长率超过了8%，经济的发展使得人民的生活水平不断提高，城市化进程加快，城市人口比例不断提高，对住宅的需求量也越来越大。在住宅被纳入商品化轨道后，风起云涌的商品房建设浪潮逐步解决了计划经济时期困扰人们多年的住房难、居住条件差等问题，使宝贵的土地资源得到更有价值的利用。但追逐利润的商品房市场，不可避免的忽视了大批难以在私人住宅市场立足的中低收入者的购房能力与安居需求。另外，城市化进程中的大量基础建设以及腾地拆迁使得老中心区居民以及郊区农民成为了新的需要购房一族，但昂贵的商品房价格让他们望而却步。在这些背景下，经济适用房，廉租住房等低造价保障性居住小区就应运而生了。 从1998年开始，经济适用房制度的建立标志着我国迈出了健全住房保障制度的第一步。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。 1997、1998年是房改的关键时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。为解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了。经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型保障性房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。对经济适用房、廉租住房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50%，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。 以首都北京为例，1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕，截止2002年底，已批建的经济适用住房项目已达39个，总规模为2048户。2006年6月1日，北京市建委开发办副主任魏成森在接受记者采访时透露，今后为了充分保障中低收入家庭的住房需求，在第11个五年计划当中，北京计划建设1000万平方米经济适用房，其中2008年前推出800万平方米。这1000万平方米的经济适用房将定向建设，重点保证城区内的危改、拆迁、奥运场馆建设拆迁户、重大工程拆迁户等用户的房源。 以江苏无锡为例，为了全面推进无锡现代化城市建设，努力改善和提高无锡居民的居住水平，市委、市政府实施了“康居工程”行动计划。从2002年开始，用三年的时间，基本完成低洼地区成片危旧房的改造和老新村整治，每年建设经济适用住房约100万平方米，使无锡市民人均住宅使用面积达19.3平方米（原为15.3平方米），住房成套率达83%（原为75%）。 “九五”期间无锡市的低洼地区危旧房改造和住宅建设取得了较大的成绩，新建住宅592万平方米，竣工安居工程、经济适用住房76.38万平方米，为7000多户中低收入家庭改善了住房条件。太湖花园安居工程一期、二期都获得了全国住宅建设试点金奖。同时投入资金上亿元，完成了新老村治理改造面积600万平方米。拆除各类危旧房136.45万平方米，城市面貌和居民居住水平发生了很大变化。 “十五”期间无锡市委、市政府用三年时间基本完成了309万平方米危旧房改造，每年建设经济适用住房100万平方米的目标。但由于低洼地区危旧房居民平均每户建筑面积仅为30平方米左右，即使按市中心一类地区计算，所得货币拆迁安置资金也很难购买一套普通商品房。因此要大规模拆除改造危旧房，就必须首先大规模建造带有社会保障性质的经济适用房，首先满足危旧房和道路拆迁居民购买安置房的需要，实行危旧房改造和经济