幸福里房地产可行性研究.docVIP

前言 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先要做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到切实的解决和落实，提出合理的结论，使开发商的决策建立在科学的而不是在经验或感觉的基础上。 本论文通过研究该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等是否可行，以及对项目开发的产品有无销路、有无竞争能力、投资效果等进行研究，从而得出该项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，并使其作为开发建设项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据[1]。 1　绪论 1.1　研究背景和意义 房地产业是近年来中国最为热门的行业，随着我国市场经济体制的建立，住房制度的改革和房地产市场的逐步形成和规范，房地产市场竞争也日趋激烈。在大浪淘沙的市场环境和消费者日益挑剔的目光下，除了建立有效的项目前期管理的战略机制，企业别无选择。亨德森(Henderson)曾经说过:在只发生较小变化时，仅靠经验就足以指导行动。但当所做决策是战略性的，并将带来巨大的、不可逆转的后果时，以直觉和经验为基础的管理理念就远远不够用了。 如何引导房地产业健康发展，减少开发的盲目性，项目的前期阶段研究成为当前房地产行业理论界及实践应用所关心的一个比较热门的问题。 现在虽然房地产开发经营管理和工程项目管理方面的资料比较多，但其普遍存在着侧重工程建设中的项目管理。缺乏以项目管理模式对房地产开发前期的研究阶段进行指导，其理论操作模式也还没有完全成熟，仍处在实践、摸索阶段，各开发商在操作上五花八门，各行其是。房地产开发市场迫切需要建立一套项目前期管理运作体系，对房地产开发实施可行性分析，确保房地产开发决策的准确性，这在管理体制改革中具有重要的意义。 在房地产的发展过程中，住宅房地产一直占据着重要的地位，但是随着经济的发展、人民生活水平不断的提高，商业房地产出现了高速发展。有关专家认为，最近一两年，以商铺为首的商业房地产成为了房地产业投资的新热点。它的出现是房地产开发的必然趋势，是商业房地产开发水平提高的重要表现。就商业房地产本身而言，除了具有房地产的共性以外，在多方面都有着自身的特点。如投资规模大、投资回收期长、建设后经营成本高、对区域经济影响大等，这些都使得商业房地产决策之前的可行性分析需要用适合其自身规律的分析工具进行论证[2]。 本设计基于抚顺市其仕房地产开发有限公司开发的“幸福里”项目的可行性研究，目的在于使企业的投资风险降低，探究其开发价值，所以房地产开发的可行性研究报告是房地产市场不可或缺的组成部分。为满足抚顺市城市居民的住房要求，创建城市型商务住宅小区，促进经济发展，该公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前房地产市场现状与发展趋势，结合靠近抚顺市商业区，临近抚顺市主干道路这些优越条件为本项目开发带来了不可多得的商机。通过一系列的分析研究，初步认为“幸福里”项目是可行的，具有一定的开发价值，会给百姓、企业以及社会带来一定的效益。 1.2　可行性研究现状 1.2.1　国外研究现状 可行性研究是随技术、经济和管理科学的发展而产生并日益完善，日趋成熟起来的一门综合性科学。早在30年代，美国在开发田纳西河流域时就把可行性研究列入流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段。在促使项目开发顺利进行，提高项目的投资效益，优化项目开发方案中起了重要作用。四五十年代在一些工业发达国家被广泛应用，现已形成一套比较完整的理论工作程序和评价方法。伴随应用计算技术和电子计算机的发展，可行性研究已渗透到许多领域，不仅仅是西方把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段，发展中的一些国家也都开展了对项目可行性的研究，把它作为项目投资前的重要工作内容。1972年联合国工业发展组织编写出版了可行性研究的第一本重要著作《项目评价准则》，1978年出版了《工业可行性研究编制手册》，1980年又编写了《工业项目评价手册》，这就为世界各国特别是发展中国家工程的开展建设提供了较为完备的参考资料，同时也是为在国际上推行可行性工作拓展了空间。 随着房地产项目可行性研究的不断深入发展，一些专家和学者分别从房地产项目的可行性研究的重要性评价、项目准则、投资风险的不确定性、投资成本和收益等多方面对房地产项目投资的可行性进行了前沿研究与分析。如达斯古帕塔等编著了《项目评价准则》对投资项目涉及的评价准则进行了规范梳理和界定。Gaglon.E.GreerAndMicher.D认为在房地产可行性研究中应对风险的分析和认识应进一步提高，尽量避免