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用明晰业主物权分清收益归属 用物管服务合同明确权利义务 全国第一份产权明晰的物业管理合同在深圳签署 专家称，深圳景洲大厦2007物管新合同凸现公民制度创新 深圳12月28日电 住宅小区停车场产权、收益归谁？物管收费标准由谁说了算？小区公共维修基金如何监管运作？住宅被盗、车辆丢失是否赔偿？非执行公务的车辆在住宅小区停放是否收费？许多房产业主同物业管理公司激烈纷争的问题，终于在一个全新的物业管理服务合同里有了新的约定。今天（28日），全国第一份产权明晰的物业管理合同---《深圳景洲大厦2007物管服务合同》在深圳签署生效。深圳大学管理学院唐娟博士称，深圳景洲大厦2007物管新合同凸现出了社区公民制度的创新。 景洲大厦是深圳市中心区的一个高层商品房住宅小区。该大厦业主曾因买房受骗，电梯货不对板而奋起维权，遭遇地产商打击报复，以名誉侵权为由向小区业主委员会主任个人索赔一千万元，而轰动全国。2001年景洲大厦业主在全国首开先河，召开业主大会，由业主投票表决，炒掉了地产开发商的物业管理公司，使“老子开发儿管理”的地产物管模式从此成为终结，引发了物业管理行业的“地震”。两年后，景洲大厦的这一做法得到了国家主管部门的肯定，写进了国务院颁发的《物业管理条例》。2003年10月，景洲大厦业委会按照国务院新颁发的《物业管理条例》规定，坚持由全体物权业主自主独立投票选聘物管企业，被深圳住宅主管部门以“未经主管部门批准招标违规”叫停，并用行政“红头文件”罢免该小区业主委员会主任，引发了“业主聘“管家”由谁说了算？”的全国大讨论。2004年3月，景洲大厦业委会主任邹家健以在房地产物管行业依法维权的突出贡献，被全国人大常委会法制工作委员会、最高人民法院、公安部、司法部、国家工商行政管理总局、国家质量监督检验检疫总局、国家食品药品监督管理局、中国消费者协会和中央电视台等单位联合推荐，赴京出席央视 “3·15晚会，获2004年度中国消费者维权的最高荣誉奖----“3·15”贡献奖提名。同时，景洲大厦业主自主投票选聘物管企业的主张写进了全国人大正在进行审议的《物权法》（草案）。 今年12月，景洲大厦现任物管公司合同即将到期，历经8年依法维权，有着两次更换、选聘物管公司经历的景洲大厦业主委员会已积累了较为丰富的维权经验。他们认识到社区维权，追求的是公平与尊严，为的是安居乐业，更好地生活。要建立和谐社会，应从社区抓起，首先要解决业主同物业管理之间的矛盾纷争。在国家相关法规的指引下，景洲大厦业主委员会对容易引发社区矛盾的问题进行了梳理，确定了用明晰业主物权，分清收益归属，采用经济合同方式约定权利义务，规避化解物业管理纠纷，构建和谐社区的指导思想，以独立民事主体的身份同物业管理企业进行了近两个月的平等对话协商，终于达成了共识：物业管理是一种商业服务，应遵循市场经济的原则规律，本着诚信、公平的商业道德，双方自由选择，合作互动，共同发展进步，实现双赢。 新签署的《深圳景洲大厦2007物管服务合同》，对物业管理收费标准、住宅小区停车场产权收益 归属、小区公共维修基金的监管运作、住宅被盗、车辆丢失的赔偿等一系列容易引发矛盾纷争的事项进行了明确的约定，明确了双方的权利和义务。新版“合同”约定，景洲大厦高层住宅收费，每平方2元/月（此前为2.30元)；“合同”约定，景洲大厦停车场属小区公共配套设施，其建设成本已摊入业主购房房价，产权、收益归景洲大厦全体业主共同所有。景洲大厦业委会每年从主共有物业停车场收入中提留30万元，建立景洲大厦业主基金，为今后大厦更换电梯、主体大修积累储备资金。大厦业主基金按景洲大厦业主大会的决定使用。停车场其余收入经核算后，用于补贴景洲大厦物业管理费差额和交由乙方用于停车场设备维护、场地维修、监控设施维护等项目支出。 明晰业主产权，收入单独列账。从2007年1月1日起，景洲大厦物业管理服务费同业主缴纳的本体公共维修基金分离。物业管理收费须做到计费准确，收费公开透明，不乱收费。为了保证本体公共维修基金监管到位，景洲大厦业主缴纳的本体公共维修基金同物业管理服务费分离, 由景洲大厦业主委员会直接监管，并严格按规定范围审批使用。景洲大厦专项本体维修基金的使用，实行“支付凭证”制度，即事前申请立项、报价，经景洲大厦业主监督委员会审核批准后，再实施的程序进行运作；工程完工结算后，按审核批准支付标准、范围，凭景洲大厦本体维修基金“支付凭证”列账报销。任何单位或个人未经景洲大厦业主监督委员会审核批准，擅自动用本体维修基金将由其自行买单，瞒报、挪用、贪污本体维修基金，将视为公共财产侵占行为，承担相关的法律责任。 新签署的《深圳景洲大厦2007物管服务合同》，还对小区安全责任进行了详细的界定。若因物业安全管理不当；未控制好外来人员及出入物品检查；巡逻不到位