創新的思考.docVIP

创 新房地产 融 资方 式 的思考 曾 姝 廖 静 【摘 要】笔者通过对我国现阶段房地产企业融资资金来源的分析，剖析了资金来源单一化导致房地产业与金融业 发展上的 “两难困境”．提 出了今后房地产企业在直接和间接融资两个融资方式上进行创新的建议。以协调房地产业和 融业的发展．实现 “双赢” 房地产商品与一般商品相比，具有价值量大、集约化、建设使用期限长、能保值和增值等特性。这些特性决定了 房地产的发展需要依靠金融支持。金融市场为房地产市场提供资金支持的同时．也使 自身获得长足的发展。房地产业与金融业的相互融合是现代社会经济发展的必然．两者是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。 贷款的间接融资。有数据显示．2007年房地产开发资金共筹措37256．62亿元．房地产开发企业 自筹资金是房地产投资的第二大资金来源．为l1772亿元．占全部资金来源的31．6％；第三大资金来源是国内贷款，为 6960．98亿元，占资 金来源的l8．7 ％。但实际上．房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入而来．大部分又来 自购房者的银行按揭抵押贷款．按首付30％计算．企业 自筹资金中大约有70％来自银行贷款：“定金和预收款”也有30％ 的资金来 自银行贷款；另外．在房地产开发过程中，开发商通常以拖欠工程款来减少 自有资金的支付．而建筑公司中．又有不少资金来源于商业银行贷款．以此加上其它间接与银行贷款相关的资金来源．房地产开发中与银行相关的贷款就占到开发资金7O％左右在发达国家房地产金融市场中．房地产融资渠道很多，例如房地产投资基金、保险资金、养老基金、股票市场等；而在我国房地产企业直接融资的比重很低：就股票融资而言。由于我国资本市场发展不完善，市场容量有限，进入门槛比较高．能够利用股票市场融资的房地产企业很少。中国已经拥有各类房地产开发企业超过3万个．在国内及海外公开上市的房地产企业只有7O多家 (按照证监会行业板块计算)。占全国房地产企业总数的不足O．25 ％。就债券融资而言．债券融资在房地产开发资金 在西方发达国家．美国2002年抵押贷款余额达到4．7万亿美元。其中住房抵押贷款证券达到3．9l万亿美元．同时美国历年住房抵押贷款的证券化比例．即被证券化的抵押贷款余额占总抵押贷款余额的比例．也保持了相当高的水平 欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比例平均达到39％。其中英国为6o％，德国为47％，荷兰更是达到74％。房地产业的发展得到了金融业的强力支持。但是，如果融资渠道单一．风险就会集中。当房地产的资金来源主要是通过银行贷款时．一般情况下．开发商以房地产作抵押．这种融资方式会进一步放大风险：房价越高。开发商的账面资产价值就越高．意味着其还款能力越有保障；银行的资产价值和贷款质量越高．放款的意愿也就越强．开发贷款和住房按揭贷款增长也就越快。这两者结合容易引起信贷的膨胀．更多的资源会流向房地产业．一旦房地产过热并形成 “泡沫”．随着房价的下跌，“泡沫”破裂，则由于房地产的需求下降．会导致价格进一步走低．房地产开发商资产贬值，房贷难以回收，银行资产贬值，经营风险加大， 在我国．房地产企业的融资渠道主要是通过商业银行来源中所占的份额一直很低，并且还在逐年减少．到2006年与2007年几乎没有通过债券融资。从2003年6月房地产信托登上舞台开始，20o3年和2004年房地产信托融资规模分别为69．5亿元和122、15亿元，截止到2005年 l2月31日．信托当前．我国房地产企业的资产负债率比较高。香港前五大上市公司负债率基本在30％～40％。而内地房地产公司的资产负债率在75％左右。如此高的负债率一旦出现市场风险．将给债务人带来巨大的损失。据测算，自有资金的回报率为21．17％．与债务成本相比。债务人所承担的风险与其收益是不匹配的。随着金融市场的成熟，风险与收益相匹配的原则必然会渗透到房地产融资的方式中．提高开发商的股本融资比例是大势所趋 1．房地产信托和公开上市的可行性分析现在业内有不少人认为我国应该大力发展房地产投信托．但是其先天性的缺陷使其难以支撑房地产股权融资。信《托投资公司资金管理暂行办法》中明确规定，“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资 银行紧缩贷款 一 、 现阶段我国房地产企业聃资渠道单一 口市场共发行房地