舟山房地产开发可行性研究报告.docVIP

第一章 舟山概况 舟山位于浙江省东部，地处长江口南侧、杭州湾外缘的东海洋面上，背靠上海、杭州、宁波等大中城市群，面向太平洋，踞我国沿海南北航线与长江“黄金水道”交汇的咽喉要道，是长江流域和长江三角洲对外开放的海上门户和通道。舟山海产品丰富，港口优良，风景秀丽，气候宜人，是中国最大的渔场，大宗货物中转港和著名的海岛风光、佛教文化旅游胜地。 行政区划 ?舟山下辖定海、普陀、岱山、嵊泗四个县（区）。??面积2.22万平方公里，其中陆地面积1257平方公里，有大小岛屿1390个，人口97.8万。?是全国唯一以群岛设立的地级市。我国重要的海洋渔业基地和海洋开发基地、现代化的港口和海岛旅游城市。 ? 舟山GDP及人均GDP ?近年来，舟山GDP均以两位数的速度增长，高出省平均增长率2003年市继续保持持续快速增长的好势头全市国内生产总值增长速度、实际利用外资增长速度、固定资产投资增长速度创近10年来最高。国内生产总值（GDP）增长15％，达170亿元；人均GDP突破2000美元大关，达到2100美元。工业总产值增长26.3％，达到240.1亿元，工业化进程明显加快，第一产业在三大产业结构比重首次低于20％。临港工业、基础设施建设、城市建设等均取得了较大推进。 ? 舟山市主要经济发展目标近期（2005年）国内生产总值200亿元左右(以2000年价格计算,下同)，人均20000元左右；中期（2010年）国内生产总值270亿元左右，人均26000元左右；远期（2020年）国内生产总值500亿元左右，人均45000元左右。预测2005年一、二、三产业的结构比重为22.5∶39.5∶38.0。 ? 舟山社会消费品零售总额 社会消费品零售总额74.1亿元，增长13.3％，完成年度计划的103.9％。居民消费价格指数99.5。? 舟山城镇居民人均可支配收入 2002年城镇居民人均可支配收入10985元，增长13.5％，完成年度计划的106.1％；人均消费性支出8010元；2002年渔农民人均纯收入为4659元增长5.4％，完成年度计划的101.3％。? 舟山人口 人口自然变动持续负增长。2002年全市人口出生率为6.22‰，死亡率为6.53‰，自然增长率为-0.31‰。年末全市户籍人口为977557人，比上年末减少3457人。 按照舟山市市域总人口规划近期（2005年）104万人，中期（2010年）106万人，2020年110万人。? 舟山建设风貌 舟山全面实施“登陆战略”，基础设施建设成绩斐然。2001年全社会国家资产投资完成55.72亿元，比上年增长32.1%。重点建设项目进展顺利，全市43个重点项目共完成投资17.69亿元。大陆连岛工程一期工程三座大桥；舟山境内329新国道、定海港客运码头、普陀山客运中心等相继建成。县（乡）公路和1000人以上岛屿渡口设施大大改善市内主要大岛到定海的“2小时交通圈”目标基本实现。新的城市总体规划开始实施，临城新区建设已经启动，环城东路、东山隧道等一些重大市政改建工程竣工使用，城市绿化、美化、亮化、净化水平不断提高。 ? 房地产市场概况 固定资产投资继续扩大。全年完成全社会固定资产投资64.54亿元，比上年增长15.8%。房地产开发完成投资18.69亿元，增长22.9%。房地产一期共用地面积约291903平方米，建筑面积284914平方米，分别为：恒峰房地产公司的“金枫花园”别墅、新城房地产的“新城时代”小区、宁波同舟置业的“荷塘月色”（暂名）小区和浙江云厦集团舟山房地产分公司的“金海湾花园”小区项目。其中“新城时代”项目已于5月15日举行开工仪式，“金枫花园”别墅将于7月初开工。由杭州绿城开发的二期房地产已开始征用土地和小区规划设计。以上这些商品房住宅已引起市民的热切关注。 ? 房地产供应状况 1993年以来，舟山市共完成房地产开发投资95.47亿元，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重由1993年的16.28％增至2002年的31.3％，在GDP中所占比重由1993年的7.32％增加到2002年的14.02％。10年来共有490万平方米商品房竣工，城镇居民人均居住面积上升到12.7平方米。 2002地产开发完成投资18.69亿元，增长22.9%。房屋建筑施工面积252.96万平方米，增长9.8%。房屋建筑竣工面积108.92万平方米，增长10.0%? 房地产需求 按照国际惯例，当人均GDP达到1500美元时，为住宅消费高速发展阶段，人均GDP突破2000美元大关，达到2100美元年末城镇居民人均住房面积20.61平方米? 土地供应 2001年9月17日至2003年6月舟山市共出让经营性用地101件，出让土地2675亩，收取出让金135988万元，平均地价为每亩5