世博前夕海房市节节攀高的思考.doc

世博前夕上海房市节节攀高的思考 摘要：随着世博会的临近，目前上海房产从3月份节节攀升。房产存在泡沫危机，货币制度、投机心理、热钱涌入、世博会等等助推上海房市。货币财政体制的改革、保障性住房的建设、金融的创新和理性对待世博会是解决上述问题的重中之重。 With the approach of the Expo, the Shanghai real estate increased steadily from March. Real estate bubble crisis, the monetary system, speculative psychology, hot money influx of Shanghai World Expo, so the housing market boosts. monetary and fiscal structural reforms, guaranteed the construction of housing, financial innovation and rational treatment of the Expo will be resolved at a top priority in these issues. Keywords：Shanghai real estate; Shanghai housing market; Expo; real estate bubble; the property market 房产开发商们是神枪手，曾放言：“一套房子消灭一个百万富翁。” 现在在北京、上海一套普通的房子还不是豪宅、别墅，就要消灭一个收入较高的中产阶级。老百姓面对日益上涨的房价，简直就是忧心忡忡，望房兴叹加快了交通的网络化促进城市经济的飞速发展特别是从年开始,房价急速飙升尤其是2003年和2004年两年市区房价涨幅每年都超过2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。国务院给予上海金融中心、航运中心的获批大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展2009年上半年上海房地产业1-7月，房地产开发投资777.15亿元，比去年同期增长0.9%占全社会固定资产投资的28.4%。其中商品住宅销售面积1750.17万平方米增长46.3%。逼近元2005年上海房价涨幅回落6.2%-0.5％5月到12月上海房价涨幅50% 2009年上半年，中国主要城市住宅市场强势反弹、上涨；北京、、重庆、杭州等重点大城市成交面积同比超过100%；达到或超过2007年最高时期。深圳成交量增长150%上海商品住宅销售面积增长46.3%。2009年上半年7.37万亿巨资的新增贷款放出，肯定有相当一部分进了房市、股市2009年上半年房市的新狂热主要源于货币政策的迅速扩张，吹高了房价； 房地产业是资金密集型产业，其供给和需求都离不开金融支持。然而，在金融制度变迁、不确定性和信息不对称性的背景下，由于金融机构的短视行为，导致贷款大量的投向了房地产业，投资者和消费者由此产生严重的投机行为和风险转嫁行为，将直接导致住宅价格剧烈波动。因此，我们认为降低房地产业的金融支持力度，实行有限度的偏紧的货币政策，对保持住宅价格稳定将起到积极的作用[5]。 （二）投资客比重过大，投机心理严重 2003 年底，上海统计局对“投资性购房状况”做过一项调查，结论是投资性购房比重已达到 16.6 %。 上海购房者中的投资客比重逼近20%这一国际警戒线的标准。根据市有关部门公布的信息表明:目前在上海购房客户中，80%约为本地居民，外地居民占16 %，外籍居民占4 %；在内环线以内的高端住宅购房客户中，本地、外地和外籍居民各占1/3；而在一些个别楼盘中，外籍人士占50 %以上。尽管上述外地、外籍人士所占比重合计也不过20 %，但他们的购房金额和面积则大大超市场份额的20 %。在这些外地、外籍居民购房者当中，除一小部分用来自住以外，大部分用于投资。有的以短期差价获取收益，有的则以租金回报长期投资。而在本地购房者中，投资客不在少数，尤其是在目前楼市“财富效应”非常明显的情况下，投资客的比重还有上升趋势[6]。 （三）热钱涌入推高上海房市 目前，在（上海）别墅以及市中心的高端住宅、写字楼市场，外资购房的比例已达到40％。这是在2004年底举办的一次内部研讨会上，中国人民银行上海分行的一位官员透露的数字。然而上海市房地局的统计资料则显示，2004年1月至10月，海外购房的比例仅占3.85％，这意味着外来资金主要流向了上海的高端市场。高端物业的升温是典型的热钱活动征兆。央行报告披露05年有38亿美元热钱涌入上海房市房地产业拉动42个产业的发展，各地政府要把经济搞上去，就会