重庆中原针对长寿菩提古镇项目合作建议书.docVIP

汇通地产 长寿菩提古镇项目 合 作 建 议 书 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 2009年12月04日 中原服务模式主要分为两个阶段: 第一阶段：前期策划服务 即市场调研、项目定位、产品设计建议、经济技术评价。 第二阶段：营销推广服务（营销策划＋后期销售+商业招商） 即后期营销策划、驻场销售、商业招商三方面服务内容。 第一阶段 服务模式 工作成果 形成《市场研究报告》、《项目定位报告》、《项目产品设计建议报告》、《项目经济技术评价报告》。中原地产在项目实施期间，通常按照与发展商沟通之原则，实施周例会沟通机制，例会时间与地点由贵我双方协调而定，由中原地产汇报、提交阶段性工作成果。 工作时间：70个工作日 表：各阶段工作时间表 阶段 成果 工作时间 第一部分 《市场研究报告》 30个工作日 第二部分 《项目定位报告》 10个工作日 第三部分 《项目产品设计建议报告》 20个工作日 第四部分 《项目经济技术评价报告》 10个工作日 工作提纲 第一部分 市场研究 说明：市场研究从两个方面入手，一是市场供应，包括对重庆辖区内的类似项目、竞争项目、全国范围内的可借鉴项目进行调研分析；二是客户需求，主要针对项目潜在客户群进行调研，重点分析客户对旅游地产、商业、住宅的需求度、产品偏好、背景、行为模式等。市场研究是项目定位的前提和基础。 一、项目地块分析 说明：本部分工作属于概述性分析，需贵公司提供部分数据。重点是提炼项目的资源优势。 （一）地块属性资源价值研究 1、地块物理资源研究 2、地块人文资源研究 （二）地块周边区域价值研究 1、交通及通达程度 2、周边旅游环线配套研究 3、项目主要辐射区居民研究 4、地块潜力研究 （三）项目价值界定 1、区域层面 2、项目层面 3、价值点分析 二、竞争旅游地产项目分析 说明：本部分主要针对相关旅游地产及热点旅游板块进行分析，从整体上把握各个项目的优劣势和核心竞争力，为项目打造核心竞争力提供借鉴。 （一）竞争项目界定 1、距重庆主城区2小时范围内相关项目 2、长寿旅游环线相关项目 （二）竞争项目分析 1、竞争项目基本情况 2、竞争项目发展理念 3、竞争项目主题概念 4、竞争项目特色资源分析 5、竞争项目旅游设施 6、竞争项目地产产品开发方向 6.1酒店 6.2住宅 6.3商业 6.4商务 6.5其它 7、产品设计细节分析 8、客户群分析 （三）本项目与竞争项目的对比分析 1、本项目比较优势分析 2、本项目比较劣势分析 3、本项目相对机会分析 4、本项目相对威胁分析 三、狭义地产专项市场研究 通过市场研究，探究相关产品的机会点和可借鉴点。 （一）住宅市场研究 1、整体休闲度假区住宅市场状况 市场供销量 物业规模 产品形态 户型供应 价格 2、休闲度假区住宅发展特点 热点区域 产品特点 3、住宅重点个案研究 项目概况 规划格局 户型配比面积 景观绿化特点 配套设施 资源占有情况 客户群来源 营销策略 价格策略 去化速度 项目SWOT分析 对本项目的可借鉴之处 4、休闲度假区住宅发展趋势分析 5、住宅研究结论 （二）酒店方向 1、休闲度假区酒店供应结构 2、休闲度假区酒店规划分析 酒店设施配备 客房面积分析 客房设施 3、休闲度假区酒店经营状况 客房价格实施标准及出租情况分析 经营特色 酒店投资利润率和回收期分析 物业发展商与酒店管理公司合作方式 4、住店客人消费习惯分析 过夜数 住客类别 5、酒店投资规模分析 酒店星级 代表案例 客房规模 投资规模 单位客房平均投资规模 6、未来休闲度假区酒店发展趋势 未来供应量 未来酒店入住率走势 酒店行业发展预测 7、酒店研究结论 （三）商业方向 1、整体休闲度假区商业市场状况 市场供销量 物业规模 产品形态 价格（售价/租金） 2、休闲度假区商业发展特点 布局特点 产品特点 3、休闲度假区商业发展趋势分析 4、商业重点个案研究 项目概况 规划格局 面积配比 配套设施 资源占有情况 客户群来源 营销策略 价格策略 5、商业研究结论 （四）商务方向 1、休闲度假区商务市场概述 2、目前休闲度假区商务供需情况分析 供应规模 供应结构 租金及售价 出租率 客户来源 需求面积及配套 典型项目分析（概况、规划配套、租售状况、客户特征分析） 3、商务研究结论 四、客户需求专项研究 说明：在通过前面的供应市场研究之后，中原将根据前文相关研究成果进一步锁定本项目目标客户构成及来源，通过需求市场调研，进行客户需求方面的市场论证，以及减少最终定位的偏差。 调研方式 竞争项目拦截问卷法 点对点深度面谈访问法 调研对象 在和贵司