长沙红星项目定位报告及操作思路.docVIP

红星天裕项目定位报告 1、 地块分析 3 1.1 地理位置 3 1.2 项目概况 3 1.3 交通系统 3 1.4 周边环境 3 1.5 环境分析 3 1.6 地块分析小结 3 2、 市场研究 3 2.1 商业市场 3 2.2 酒店市场 3 2.3 写字楼市场 3 2.4 区域市场分析小结 4 3、 竞争分析 4 4、 需求分析 4 4.1 消费者研究 4 4.2 零售商访谈 4 5、 项目SWOT分析 5 6、 市场空白点分析 5 6.1 商业业态的市场空白点与发展机会 5 6.2 商业业态的市场空白点与发展机会细分 5 6.3 市场空白点与市场机会 5 6.4 市场空白点与发展机会小结 5 7、 市场定位与商业主题 5 7.1 定位阐述 5 7.2 概念诠释 5 7.3 市场定位依据 5 7.4 功能定位阐述 5 7.5 消费者定位依据 5 7.6 商户定位阐述与依据 5 8、 设计建议 5 8.1 铺位分割建议 5 8.2 铺位分割依据 5 8.3 出入口设置及依据 5 8.4 内部装修建议 5 9、 商品组合建议 6 9.1 各铺位分割建议 6 9.2 业态组合建议 6 9.3 业态比例统计 6 10、 租金预测 6 11、 附件 6 市场研究 商业市场 2.1.1城南商业发展规划 根据长沙市商务局的《长沙市城市商业网点规划》资料显示，以湘府路与韶山南路交汇处为核心，规划构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。繁荣发展红星井湾子家居广场、宝马家具城、雨花五金机电市场、红星市场群、农博展览中心等市场优先发展房地产业和大型购物中心，重点发展品牌餐饮，酒店业规划发展金融、证券、保险业。努力做大做强物流和以“农博会”、“车博会”、“机电博览会”、“家具博览会”为支柱的会展业。同时，大力推进集购物、美食、娱乐、休闲于一体的圭塘河游游风光带的建设进程。 远期建设中考虑 在与高速路相接、交通便捷的东、南、北部建设与物流配送相结合、可辐射全市、有利长株潭区域方便县（市）和小城镇居民采购、运输的大型生产资料批发市场。 2.1.2城南零售物业市场分析 长沙城南零售物业主要集中在韶山南路， ● 韶山南路沿线分布着铁道学院、林科大、商贸职院、交通职院、中心医院和林科院，整体商业成熟，经营状况良好。 ● 中意一路的商业主要分布在女子大学沿线和红星大市场周边。西侧一些企事业单位及社区未规划临街商业用房，商业连续性和局部的商业氛围略差；东侧主要为建材专业市场。 ● 韶山南路主要消费群体为高校师生及沿线居民。 ● 中意一路主要消费群体为目的性消费人群及社区居民。 ● 在本区域内，空置物业较少，交易活跃。 城南现有商业类型分析： 业态 数量 代表商户 百货 2 通程百货 大中型超市 6 家乐福、大润发、新一佳、步步高 电器超市 1 通程电器 家居建材市场 6 红星美凯龙家居广场、建材广场，井湾子国际家居MALL 特色商业街 无 酒店 16 延年商务酒店、橙子酒店 批发市场 5 红星农副产品批发市场、雨花五金批发市场 2.1.2.1红星商圈几个关键商业点的租金分析（见下表）： 根据上表分析， 红星商圈的沿街商铺租金价格偏低，主要原因是，这个地区的商铺是以社区型商铺为主，商品档次不高，也没有大型集成商业提升品质。故本项目在定价时要结合实际情况，不宜太高。 2、附近有大品牌零售商业的门面和专业市场的租金价格较高。 2.1.2.2未来主要商业供应分析 位置 项目名称 面积 物业类型 处置方式 预计成交价格 预计进入市场时间 湘府路与韶山南路交汇口东南角 通程国际大酒店 酒店 自有物业 2010年 红星美凯龙旁边 红星大厦写字楼 22551㎡ 写字楼 租赁 5.5米层高：7500元/平方 3.5米层高：5500元/平方 2010年 湘府路与韶山南路交汇口西南角 融城花园酒店 25041㎡ 酒店 自有物业 10000元/㎡ 2010年 井湾子南 亚商国际商业街区 综合商业 租赁 2010年 湘府东路二段 莲湖百货 百货 租赁 2010年 湘府路与韶山南路交汇口西北角 红星德思勤项目 1000000㎡ 综合商业 租赁 2011年 2.1.2.3供应总结 1、2010年进入市场的商业供应量不多。2011年后德思勤将有近100万方的商业供应。 2、未来供应量主要集中在红星商圈核心地段，该区域商业竞争将更加激烈。 3、从未来商业供应类型来看，百货与酒店将是未来几年内商业供应的主力。 2.1.2.4市场趋势分析 2.2酒店市场 红星商圈的酒店市场发展趋势良