第06章 收益.pptVIP

第六章 收益法 ■收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 ■运用收益法评估的房地产价格称为收益价格。 ■根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 ■直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。 ■将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。 ■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。 ■报酬资本化法是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 二、收益法的理论依据 ■收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 ■具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或满足程度等的预期。 收益法的基本思想，可粗略地表述如下： 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。 购买收益性房地产，可以视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，是为了获得房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。