房地产估师风险责任及现实条件下的对策研究.doc

房地产估价师风险责任及现实条件下的对策研究 上海立信资产评估有限公司 朱莹政 一、房地产估价师的地位与作用 随着市场对房地产估价服务的客观需求日益增加，我国从80 年代中期开始尝试建立房地产估价制度。在借鉴发达国家和地区经验的基础上，1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度；1992年建立了房地产估价师执业资格制度；1995年实施了全国统一的房地产估价师执业资格考试。迄今为止，全国取得房地产估价师资格者近3万人，申请执业获准注册的房地产估价师超过2万人，房地产估价从业人员约10万人。房地产估价师广泛分布在房地产建设行政管理、国土资源管理、税务、物价等政府部门和法院、银行、律师事务所、会计事务所等各类机构。他们在专业领域里发挥着越来越重要的作用，房地产估价师在房地产二、三级市场中也具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。但是也必须正视房地产估价行业在发展过程中存在的问题，正视这些存在的问题给房地产估价师带来的巨大风险。目前，这些问题的存在已经严重制约和阻碍着中介市场的健康发展，亟待解决和规范。 二、执业风险发生案例分析 近几年来，我国房地产估价中介市场发生了一些估价虚假案件，这些引爆的虚假估价案件使整个社会对估价师的职业道德产生质疑，也使估价师的行业公信力降到了前所未有的低点，现分析其中几个比较典型的风险案例来说明一旦风险责任发生将给估价师与估价机构带来很大的损失。 1、四川骗贷造假案 2000年11月至2001年6月期间，东方资产评估事务所有限公司受四川泰港实业（集团）有限责任公司的委托，对四川青神中岩风景区旅游开发公司和四川甘孜大香格里拉旅游有限公司的资产进行评估。但是，东方资产评估事务所的评估师许茂全、王宗芝在未取得两评估单位土地的全部合法手续，又未到当地有关部门调查核实土地权属、征地费用、土地等级等一系列涉及资产评估的重要依据的情况下，两人竟接受同为东方资产评估事务所有限公司人员段志坚的指令，将中岩公司的资产虚高评估为人民币1.96亿元，将大香格里拉公司的资产虚高评估为人民币2.97亿元，委托方据此向金融机构骗贷1.66亿元。2004年6月15日，经过庭审，武侯区法院最后认定，东方评估所出具的估价报告是造成泰港实业疯狂骗贷的主要原因，因此以犯出具证明文件重大失实罪，判东方评估所罚金100万元，段志坚有期徒刑2年缓刑3年、罚金1.5万元，许茂全和王宗芝则有期徒刑一半、缓刑两年、罚金1万元。 分析：该案例的发生比较典型的说明了我国计划经济体制向市场经济体制转轨的过程中评估业功能的扭曲，这种功能的扭曲表现在：一、评估缺乏法律依据。评估的方法、手段和方式都没有上升到法律层次，没有被形成一种国家意识，大家只是按照行业内部达成的共识和惯例来进行评估。二、评估师自身缺乏法律意识。委托人说怎么评就怎么评，从根本上说就是这种约束评估业的法制匮乏使得评估业的功能扭曲。四川的这一案例也反映出目前中国评估师的法律素养和法律意识不够，评估师的职业道德水平有待提高。另外，评估机构内部管理不严也是导致案件发生的原因之一，换句话说，这种评估机构管理层缺乏防范措施和内部控制。评估体制的变迁导致了评估主体法律责任状态的改变，原来的行政管理体制一直使评估机构的责任状态处于行政庇护之下，市场经济将评估机构推向了社会，评估机构的责任状态就显现出来，这就是责任状态的变化。这就需要评估主体，包括评估师和评估机构大大强化其风险责任意识。 2、宁夏改制造假案 2001年11月宁夏瑞恒评估公司对中卫县城乡建设开发公司拟改制房地产进行了估价，估价基准日为2001年9月30日，瑞恒公司出具估价报告中一幢建筑面积为5,684平方米、土建已封顶的在建商品房－美利新村6号住宅楼，竟然“以核实后的实际付款额（鉴证费150元）作为估价值”。对此，公司财务人员解释说，房地产估价时该楼还没有动工，只花了150元的签证费。记者在当地建筑质量检查站查阅了该楼的施工档案，发现该楼开工的时间为2001年6月8日，竣工的时间为2002年7月19日。也就是说，在2001年11月进行房地产估价时，该楼已经施工4个多月。该楼于2002年竣工后，60套商品房很快销售一空，平均每平方米的售价就达800元左右。继而又“构想”出巨额“应付账款”，使数千万元的房地产被“估价”所吞没。另外如：槐树南巷商住楼，建筑面积780平方米，2001年7月15日开工，同年12月7日竣工，当时只估价了1,000元。美利新村8号住宅楼，为5层20套住房，建筑面积2,728平方米，2001年7月19日开工，2002年7月17日竣工，当时只估价了2,200元，等等。资产评估结果为：城乡开发公司资产总额1,557.3万元，负债总额1,571.75万元，净资产为－14.45万元,加上剥离锅炉房等房地产，实际剩