2015物业公司对中铁山水天下前期介入总结 .docVIP

物业工程总结建议 中铁·山水天下在公司正确领导下圆满完成了各项工程施工，顺利通过了政府相关部门的分项和综合验收工作，于2010年3月18日正式交付业主使用，为了总结物业管理在工程施工中做出的相关建立和监理工作，提升在二期工程施工中施工效率及经验。 一、物业管理早期介入： 早期介入能够给物业的立项定位以及功能等提出合理化建议和意见。 二、物业管理期期介入， 1、是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从事物业形成前的阶段性管理。?2、 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。 三、总结物业公司走过的早、前期介入： 2008年1月成立中宸物业到现在更名为秦渝物业走过了两年多的时间，从项目立项到施工再到前期介入的每个环节。我部都先后通过相关前期介入工作报告10余次。具体总结如下： 项目定位的总结 中铁山水天下是一个具有独特创新户型，高赠送面积的的中高档品质的花园洋房住宅社区，在花园洋房领域占用较高的领地。 项目工程施工的总结 项目从2008年1月开始施工至2010年1月完成并全面竣工验收。走过了不平凡的施工历程，短短的两年时间里从基础到封顶再到安装细节等等，都体会到了优良的工程质量，一切都能够满足设计规范和施工规范。在符合规范的基础上也需要合理使用和方便业主，为此我部根据前期介入及交房和整改过程中的相关实际情况对小区的合理使用做如下总结： (一)空调及空调排水部分： 1、5#、13#、12#、11#楼等空调预留孔被已安装的排水管道遮挡，交房后业主不方便安装和维修室外空调机，二次装修时变动房屋结构会影响外观。 2、入户大堂没有预留空调孔及空调安装位置，夏季室内通风和降温无法解决，影响使用，同时对电梯运行也会造成安全隐患。 3、销售宣传时对（A3）等空调板可以拆除，拆除后的外机摆放位置是一个很大的问题。 4、17#楼空调外机就是在变更中设置在外墙，后期会影响外观。 已安装的空调排水管室外排水接口位置过高，对室外机的排水造成无法保证，造成冬天使用空调时，外机化霜水四溅。 (二)给、排水部分： 小区住宅的给水管道走向安装不是很合理，在设计前应该考虑弯道的安装及美观。 由于小区的户型多是大户型，目前的管径供水不能满足业主日常生活使用。 3、小区排水的设置必须考虑地表层的沉降，否则会经常拉断和挖开维修，会给后期物业管理和业主使用维修带来极大不变， 4、重庆夏天雨水量很大，对排水设施的要求非常高，在适当的地方多做引水明沟或水篦子排水，设计排水坡度要大点和位置适当。 5、绿化及清洁用水：未合理设置绿化和外围清洁相配套的水系统，景观区域内不再设置高杆取水方式；高层建筑每栋楼中水井内未设置拖帕池，水井内未做防水施工处理，甚至还有部分抹灰层都未进行。 6、未在水景内设置相关的二次循环使用的相关设施系统。 7、围墙明沟设置不能满足相关排水，也未收集起二次利用。（如：修建集水坑供绿化使用） 8、山体排水不畅，3#车库门前道路下雨后一直细水长流至岗亭，给业主和使用人出行带来极大的不变。 9、部分电梯地坑未设置排水系统。 (三)防水部分： 1、各楼栋单元之间的伸缩缝需要在屋面做伸缩防水处理和侧面部分未施工到位，造成交房后二次施工整改。 2、花园洋房一层及负层的防水及防潮层，出现渗水及反碱现象。 3、车库的顶部出现较多渗水现象，责任不够明确，交叉施工没有完成后续工程。 （四）土建 1、室内墙面、地面等空鼓裂缝较多，部分墙面掉沙严重，门框不正。 2、公共通道的地砖施工中破损未更换。 3、花台鹰嘴沟水。 4、阳角外墙砖部分未碰角。 5、女儿墙裂缝和屋面裂缝。 6、部分负一层外墙面，保温及外墙砖未施工到位。 7、负一层顶棚施工粗糙。 8、电梯机房顶面和机房施工粗糙，未进行找平处理或者刷漆等处理措施。造成卫生很难清洁。 9、部分空间设计确实存在不合理。如：露台的空调板设计就存在很多使用上的缺陷。 10、消防水泵房应该做明沟处理，同时把贴上地砖为宜。 11、顶层的露台存在日晒雨淋的现象，给物业装修管理带来极大的不便。给物业违反审批带来企业经营风险。 12、一层与负一层楼梯施工事宜，造成业主在装修现浇成分，给物业违法审批带来了企业经营风险。 13、发电机房贴地砖或者刷漆为宜。 （五）电梯 1、电梯安装验收合格后移交时间过长，导致物业管理和甲方的质保缩短。 2、电梯前期施工细节问题太多，移交不规范。 3、花园洋房的电梯轿厢过小，显得很拥挤。 （六）门、窗 1、美心门 1.1防盗门的标志存在很多松动。 1.2防盗门的表面出现部分凹陷和交叉施工中檫伤较多。 1.3门上部分装饰盖未