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房地产企业并购的现状和购并后的策略 [作者：杨澎涛 发布时间：2007-10-8] ????? 八月底，天津传出令房地产人士错愕的消息，顺驰中国董事长张宏斌“大闹”天津顺驰，与收购方香港路劲基建交恶，并扬言要与路劲基建对簿公堂，一时间路劲—顺驰收购案再起波澜，冲突的双方各自都有充分的理由：在路劲方面，路劲基建董事长单伟豹五月宣称，收购顺驰的整个过程中“遇到那么多困难，比我想象中最少多3倍，资金也多投入了20%～30%，这是我们吃亏的地方”。显然顺驰远不像当初想象的那么价廉物美。在顺驰方面，路劲实施收购顺驰计划的这一年来，国内地价楼价疯涨，路劲所得顺驰的数百万平方米储备土地价值自然水涨船高，收益大大高于当初预期，孙宏斌会觉得，以前谈下来的交易价钱和条件对自己不合算，想要多分一杯羹。矛盾由此激化并演变成业内一段“笑谈”。 ????? 笑谈归笑谈，随着国内房地产市场逐步成熟，购并活动会越来越多，购并后的整合过程的艰难一般来说都远远超过购并签的评估期望值，因为除了购并后的利益冲突，还与国人根深蒂固的“成者王侯败者贼”文化烙印密切相关，中国历史上对战败者的羞辱与美国南北战争对战败者的宽容形成鲜明对比，这也是购并后整合过程中特别应该注意的地方。 ? 房地产行业并购持续增长 ? 　　近年来，房地产行业的并购呈现持续增长的趋势，其中，较有影响的并购或重组的事件如下： 　　2004年4月，天津泰达集团入主万通地产，全额收购万通地产增发的3.08亿股，拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权，成为第一大股东； 　　2005年年初，万科通过旗下公司斥资18.57亿元，购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。2006年1月，万科又以3.89亿元收购北京朝万房地产开发中心60%的股权； 　　2005年2月，中国华闻投资控股有限公司收购上海新黄浦(集团)有限责任公司75%的股权； 2005年岁末，北京两大国有房地产开发企业—北京天鸿集团与北京城市开发集团完成重组，二者重组后的首开集团总资产达500亿元，年经营收入超过100亿元。 2006 8月3日，万科宣布再次斥资17.66亿吞并南都房产. 2006年9月5日，香港上市公司路劲基建有限公司(HK.1098)向顺驰中国注入12.8 亿元资金，购买顺驰中国55%的股权和苏州凤凰城地皮权利。 上海实业集团也开始与上海城开集团洽谈，目前双方已初步达成合作意向，不排除上实最终收购上海城开的可能，上实还拟并购中华企业。 ? 近期房地产企业兼并重组案例分析 1、万科购并南都 1）万科集团与南都集团简介 ????? 万科集团成立于1984年，素有“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”之称，曾两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号。万科是中国大陆首批上市公司之一，自上市至今持续保持盈利增长。公司目前业务已扩展到全国19 个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。 ????? 南都集团成立于1991年，是一家以房地产业、基础设施产业、金融服务业、通讯产品及网络资讯业为主的大型企业集团。公司自1993年进入房地产领域以来，以杭州为中心，以住宅为主体，创建了“南都房产”品牌，先后完成了南都花园、金华国贸大厦、南都城市别墅、南都大厦、南都天水苑、南都德加公寓、南都五环广场、南都林语别墅等多个项目，获得了杭州及其它周边城市消费者的广泛认可。在此基础上，公司依托“南都房产”核心品牌，以长三角为重点发展区域，又逐步开拓了上海、宁波等多个城市的房地产市场。目前，公司已在杭州、上海、宁波、南京、长沙等地储备了近千公顷的发展用地，用于开发城市住宅、旅游景观物业、商贸科技物业等多元化房地产项目。??? 2）购并过程????? 2005年3月3日，万科与南都集团下属的上海中桥基建（集团）股份有限公司（简称“中桥”）签订协议，万科以人民币现金18.5785 亿元收购了中桥持有的上海南都股权的70%、苏州南都股权的49%和浙江南都股权的20%。18.6 亿的标的额一举创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例纪录。万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平米，成功打进此前从未进入过的浙江地产市场。??? 2006年8月3日，万科将再度斥资17.66亿元受让浙江南都集团旗下的南都房产集团有限公司(以下简称南都房产)60%的权益，以及浙江南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。???? 3）购并的战略分析??? 万科? 完成长三角布局??? 此次购并万科一次性获得项目资源269.2万平方米，其中杭州项目174.1万平方米。浙江南都、上海南都、苏州南都大部分在建项目权益被收购，主要在建房产项目有：良渚文化村、逸天广场、九堡地块、威尼斯水城(合作项目)、西湖高尔夫(合作项目)、西湖大道项目(合作项目)