益阳市房地产市场现状研.doc

益阳市房地产市场现状调研 近年来，益阳市住房产业健康、稳定、持续快速发展，取得了可喜的成绩，房地产开发蓬勃发展，每年成交量都不断刷新和放大，其中也存在着一些问题。本文从五个方面着手对益阳市商品住房市场的现状进行分析。 一、益阳市住房市场环境调查 （一）益阳市住房市场总体经济环境 从益阳市统计局公布的数据显示，2011年度，益阳市总体经济保持稳定发展的态势，益阳主要经济指标增幅超全省水平。全市实现GDP713亿元，同比增长14.7%，高出全省平均水平1个百分点；财政总收入8.36亿元，同比增长31.1%，高出全省水平7.9个百分比。全市经济保持较快发展主要得益于工业和投资的快速增长。 （二）益阳市住房市场政府政策环境 政府对于住房市场的调控一直处于“进行时”，而非“过去时”。近三年政策出台之密集、力度之大，更是前所未有。2007到2009年“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。 1.土地政策 ①土地增值税将执行四级超率累进税率，即土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。 ②取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，对于土地转让环节的征税管理将加强。 ③将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。 2.房贷政策：首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 3.税费政策 ①对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 ②按照法定程序取消城市房地产税。 ③个人购房暂免印花税和土地增值税 。 4.保障性住房政策 ①规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20%的税率缴纳个人所得税。 ②健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。 ③增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。 5.金融财政政策：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 6.其它政策 要稳妥、积极解决中心城区“有房无证”的问题。益阳市中心城区有2万多户有房无证，这是一个历史遗留的问题，涉及面广，情况复杂。为解决好这个问题，一是市房地产管理局要迅速把底子摸清，建立好台帐。二是要有原则性的处理好这个问题。三是要提出具体的解决方案。 二、益阳市住房市场需求状况和消费行为调查 （一）消费者对某类住房的总需求量、住房市场需求发展趋势 1.住房市场分类 按照居民的收入水平和我国政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策来划分，住宅供给的结构按其供给性质、类型的不同分为：高档商品住宅（高档公寓、别墅）、普通商品住宅、经济适用房及廉租房等。高档商品住房与普通商品住宅统称市场价商品住宅，其建造标准依据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定。经济适用房，即由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅，其价格相当于市场价格的50%-70%。廉租房，是由政府提供的，面向城市最低收入家庭的社会保障住宅。 2.各类住房市场的总需求量 益阳市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，市区设赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，总人口480万，市区开发区扩展面积共50平方公里，人口42万。平均每个家庭大概4.2人左右，益阳市估计10万户家庭。根据消费者问卷调查，1-3年内打算买房占比44.80%。其中可承担的住房类型高档商品房占比12.50%，普通商品房占比49.70%，经济适用房占比23.30%，其他（包括二手房或者廉租房等）占比14.50%，根据这些数据可估计，高档商品房大约需要5600套，普通商品房大约需要22265套，经济适用房大约需要10438套，其他（包括二手房或者廉租房等）大约需要6496套。 3.住房市场需求发展趋势 湖南省第九次党代会明确提出：加快以长株潭为中