營建業查核法令規定及實務.docVIP

營建業法令規定及查核實務 壹、行業特性 營建業範圍包括營造業及不動產投資興建業，行業特性： 一、工程施工期間長 二、經營型態多樣化 三、最低資本額限制 四、相關周邊行業多 五、涉及稅目廣 六、商品及價格具唯一性 貳、會計帳務處理之特性 一、建案（工案）之收入及成本應依案別分別入帳 二、損益計算特殊 三、銷售商品包括應稅及免稅標的 四、取具之原始憑證易產生瑕疵 叁、經營型態 營造業係指向中央或直轄(市)主管機關辦理許可、登記、承攬營繕工程之廠商，一般承攬營繕工程方式有包工包料、包工不包料二種，其中包工包料屬包作業，包工不包料屬勞務承攬業。不動產投資興建業(以下簡稱建設公司)係以提供資金委託營造業者興建房屋出售、出租為業，經營型態包括自地自建、合建分屋、合建分成、合建分售、共同投資聯合開發興建及買賣成屋或土地等6種。分述如下： 一、包工包料：施工所需要之工程材料、人工及相關工程費用等均由營造業負責，委託人（建主）依工程合約價格按期支付工程款，營造業依工程承攬合約所載每期應收價款時限開立統一發票（營業人開立銷售憑證時限表）。故營造業者對於材料之購入、領用及退出等應依工程別詳實記錄並作成材料耗用分析表，備供日後查核之用。 二、包工不包料：營造業僅負責施工，對於工程所需耗用之材料完全由委託人負責提供，但營造業仍應按工程別記載每日施工工時及工作紀錄等資料。 三、自地自建：指建設公司自行出資購地建屋。依現行法令規定，建設公司除具有營造業資格者外，應委託營造廠商興建房屋出售，此為建設公司最典型之興建型態。銷售時，其標的商品包含應稅房屋及免稅土地之銷售收入。 四、合建分屋：指一方提供資金〈建方，通常為建設公司〉，他方〈地主，個人及營利事業均有〉提供土地，雙方合建房屋，於興建完成後按約定比例由雙方分配房屋及應計土地持分，核屬互易之法律關係。即建設公司與地主簽訂合建分屋合約，地主就其合建分屋比例分得之房屋及土地，委託建設公司或廣告銷售公司代銷或包銷，並就該部分與客戶簽訂房屋及土地買賣合約；而建設公司就其合建分屋比例分得之房地出售，亦或委託廣告銷售公司代銷或包銷，並與客戶簽訂房屋及土地買賣合約，其法律關係較為複雜。 五、合建分成：地主與建設公司共同興建，再以房地總售價依合約約定之比例分成取得收入，係地主與建設公司就個案聯合成為另一事業體，類似合夥地位(建設公司依法不得成為合夥事業之合夥人)，以達共同出資，共同分配損益之目的。 六、合建分售：係指地主與建主簽訂契約，由地主提供土地與建主興建房屋，雙方約定各自出售其土地與房屋，即建主出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建主分別與買戶簽定土地與房屋買賣契約書，並個別向買戶收取價款，互不牽涉。即建設公司需與地主簽訂合建分售合約，地主就其土地委任建築投資業或廣告銷售公司代銷或包銷，並與客戶簽訂土地買賣合約，而建設公司僅就房屋部分出售或委託廣告銷售公司代銷或包銷，並與客戶簽訂房屋買賣合約，且地主與客戶簽訂之土地買賣合約，須與建設公司與客戶簽訂之房屋買賣合約同步生效。 七、共同投資聯合開發興建：兩家或兩家以上的建築投資業簽訂契約共同投資興建房屋，共同為起造人，與地主共同合建；並向稽徵機關報准，共同處理相關事務，並依出資比例共同分攤工程成本及費用；而出售房屋及土地之收入，可按出資比例分別收取、入帳並開立統一發票。 八、買賣成屋或土地：建設公司購入土地或建築完成的房屋再行出售。 九、個人建屋：指一個個人或數個個人名義購地投資興建房屋出售，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。 十、建築投資業經營型態彙整表 型態 資金提供者 土地提供者 興建完成房屋土地之分配 自地自建 建設公司以自己的名義購入土地興建房屋出售 合建分屋 建設公司 地主 按合約比例由雙方分配房屋及應攤計之土地持份。 合建分售 建設公司 地主 雙方約定以地主的名義出售土地，並與購買人簽訂土地買賣合約，建設公司出售房屋，並與購買人簽訂房屋買賣合約，並各自收取價款。 合建分成 建設公司 地主 雙方以共同名義與購買人簽訂房屋及土地買賣合約，並依雙方約定比例分配其出售房屋及土地之損益。 聯合開發 兩家或兩家以上建設公司共同投資興建房屋，共同支付工程成本及開發費用。 出售房屋及土地之收入，依聯合開發比例分別收取入帳並開立統一發票。 肆、營業稅查核法令規定及實務-營造業 一、設帳： （一）凡實施商業會計法之營利事業，應依下列規定設置帳簿：營建業- 1.日記簿：得視實際需要加設特種日記簿。 2.總分類帳：得視實際需要加設明細分類帳。 3.在建工程