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2013年1-4月广东房地产市场简析 2013/05/28 13:58:00 ?? ??访问人数：22 广东房协市场研究部 1、商品房供求关系日渐紧张 1-4月，全省商品房销售面积2513.82万平方米，同比增长47.9%；销售额2268.61亿元，同比增长69.1%，增速相比一季度均有小幅回落。其中，4月份商品住宅销售面积638.1万平方米，销售额563.13亿元，同比分别增长38.3%和49.2%，绝对值和同比增速均低于第一季度各月份。与去年相比，今年4月住宅销售量基本高于去年上半年各月水平，与6-9月各月水平相当，但比第四季度则有较大差距，处于相对较为活跃的状态。 图 1 2012年以来广东商品房销售面积、销售额累计走势 图 2 2012年以来广东商品住宅销售面积、销售额各月走势 房价方面，1-4月商品房销售均价9025元/平方米，同比上涨14.4%；住宅8590元/平方米，同比上涨14.1%，均创下新高。由于去年前4个月市场尚处于降价阶段，而今年以来基本延续着去年下半年稳中趋升的态势，导致目前房价涨幅较大。 图 3 2012年以来广东商品房销售均价走势 房价的持续上涨，无疑增加了地方政府的控价压力，以致出现了预售房屋接受政府指导价、售价过高不予批准预售等新的调控措施。然而，政府限制对预售证申请、发放的结果，就是在短期内抑制了房价过快上涨的同时也减少了市场供应。数据显示，今年1-4月全省商品房批准预售面积3428.37万平方米，其中住宅3075.64万平方米，同比分别下降24.6%和24.8%；而销售率（实际销售面积/批准预售面积）分别为73.3%和74.5%，同比分别大幅提高35.9个和37.5个百分点。市场销售依然活跃，而市场供应却大幅下降，大大加剧了市场供求关系的失衡，这将进一步增加后续房价上涨的压力。 表1 2012、2013年1-4月广东商品房销售率对比 单位：万㎡ 项目 商品房批准预售面积 商品房销售率 #商品住宅 #商品住宅 2012年1-4月 4544.38 4089.19 37.4% 37.0% 2013年1-4月 3428.37 3075.64 73.3% 74.5% 同比增长 -24.6% -24.8% 35.9个百分点 37.5个百分点 2、 开发商资金状况总体无忧 当前房价处上升通道已是不争的事实，尤其是近期全国各地主要城市土地拍卖市场异常活跃，更是增强了房价上涨的预期。虽然今年前4个月广东房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比均为负数，但一些区位优势明显的地块仍倍受青睐。上海易居研究的数据显示，今年前4个月，全国房地产开发企业土地购置均价为2289元/平方米，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。中国指数研究院的数据显示，今年4月一线城市共成交21宗地块，比3月份增加12宗，平均溢价率从去年8月份的2.50%提升至36.38%。数据反映，近来土地市场呈现低流标、高溢价的特征。而高地价和高溢价将为房价上涨提供了充分的预期，也将推动商品房成交继续增长。 土地市场竞争激烈，这一方面与具体地块自身条件较佳、企业对市场预期较为乐观有关，另一方面则是因为企业资金状况宽裕。1-4月，广东房地产企业本年到位资金小计2938.45亿元，同比增长34.6%，增速较一季度提高6.7个百分点，比去年同期大幅提高27.6个百分点。自去年以来到位资金增速始终高于完成开发投资增速，而今年1-4月企业资金充裕度（到位资金/完成投资额）为191.6%，从历史数据上看，均反映出企业资金状况良好。 图4 2002年-2013年4月广东房地产到位资金、完成投资增速对比 从资金来源结构看，1-4月国内贷款635.79亿元，同比增长22.4%；占到位资金的21.6%，同比下降2.2个百分点。利用外资12.59亿元，同比下降1.7%；占比为0.4%，下降0.2个百分点。自筹资金767.46亿元，同比下降1.7%；占比为26.1%，下降9.7个百分点。以销售回笼资金为主的其他资金来源1522.61亿元，同比增长75%，其中定金及预收款978.16亿元，同比增长80.8%，个人按揭贷款429.22亿元，增长87.4%；其他资金占比51.8%，同比大幅提高12个百分点。数据显示，得益于商品房销售的旺盛，企业资金回笼顺畅，自筹资金的占比不断缩小，资金总体状况无忧。 3、 房地产开发建设稳步复苏 尽管近来房地产企业资金宽裕，但受新一轮房地产调控政策的影响，开发建设指标并未完全进入上升通道，目前尚处于稳步恢复过程当中。今年1-4月，全省完成房地产开发投资1533.62亿元，同比增长20.2%，增速同比提高5.1个百分点，比一季度提高3.3个百分点，但比1-2月略低2.6个百分点。其中，住宅投资109