房地产金融概要.ppt

第四章 住房金融 第一节 住房金融概述 第二节 我国的住房公积金制度 第三节 我国住房金融的发展 第一节 住房金融概述 一、住房金融的含义及研究重点 1、含义： –指与居民或消费性的非营利住房机构的住房建设、流通、消费、修缮等经济活动有关的货币信用、货币流通、保险以及货币结算等各项资金融通活动。 2、研究重点—是与居民的住房购置有关的资金融资活动。 二、住房金融的基本特征 1、住房金融的核心是住房消费信贷 2、住房资金融通的长期稳定性 3、住房金融融资的对象主要是居民，贷款具有零星性 4、住房资金融通的政策性和专门性 政策性—税收优惠政策、政策性住房金融机构、政策性住房金融工具 专门性–专款专用、专项契约式融资 三、住房金融结构类型 开放式结构、封闭式、混合式 第二节 我国住房公积金制度 一、住房公积金的性质和特点 1、住房公积金指单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 2、住房公积金的性质：属于工资，是住房分配货币化的重要形式 3、住房公积金的特点：义务性、互助性、保障性 二、住房公积金的归集、使用和提取 1、住房公积金的归集(对象、基数、比例等) 2、住房公积金的使用（个人、管理中心） 3、住房公积金的提取（消费提取、丧失缴存条件的提取） 第二节 我国住房公积金制度 二、住房公积金的归集、使用和提取 1、住房公积金的归集(对象、基数、比例等) 住房公积金的归集指住房公积金管理中心作为住房公积金管理的法定机构，依据《住房公积金管理条例》职工个人和所在单位按规定缴存比例缴存的住房公积金，全部归集于管理中心在受托银行开立的住房公积金专户内，存入职工个人账户内，并集中管理运用的行为。 对象指各类单位在职职工 缴存基数指职工本人上一年度月均工资，缴存比例由各级省政府决定，一般不得低于5%。 简化的住房公积金归集和使用过程 4-2-3 现行住房公积金的管理制度： 1、住房公积金的管理原则：住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则 2、组织体系： 中央住房公积金政策制定与监督执行机构 省级住房公积金 管理指导机构 住房公积金管理决策机构：住房委员会 住房公积金管理监督 机构：财政部门 住房公积金管理运作机构：管理中心 住房公积金业务代理机构：受托银行 4-2-4住房公积金的利率和税收 1、利率政策 存款利率:当年归集的按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转按结息日挂牌公告的3月整存整取利率计息。 贷款利率:分1-5年和5-30年两个利率档次，低于商业性住房贷款利率 沉淀资金利率：按准备金存款利率计息 2、税收政策：免征个人所得税、对住房公积金管理中心免征营业税和企业个人所得税 住房公积金贷款利率 4-2-5我国住房公积金制度安排和政策实施中的问题 1、住房公积金制度中的几个问题 ： 住房公积金的风险管理问题 住房公积金运行的监督问题 住房公积金运行的效率问题 （1）低存低贷的利率政策导致效率低下 （2）住房公积金的互助性没有充分发挥 （3）住房公积金用途受限，贷款和提取不便 第三节 我国住房金融发展分析 一、商业银行在住房金融中的主导作用 二、改革住房公积金制度，建立有效的政策性住房金融 1、将住房公积金管理中心改制为真正的政策性金融机构 2、以金融市场为基础，实行公积金市场利率化 3、实行自愿储蓄，取消使用和提取的限制 4、建立和完善住房公积金监督机制 第三节 我国住房金融发展分析 三、设计适合居民支付能力的多样化的住房抵押信贷工具。 设计诸如可变利率抵押贷款、物业增值分享信贷、逆向年金抵押信贷、住房改良抵押信贷等 四、培育住房二级抵押市场。 思考题 1、我国住房金融制度存在的问题及对策。 2、中外住房金融制度比较。 3、我国住房金融效率分析 4、住房公积金贷款工具创新研究。 第五章 个人住房贷款 第一节 个人住房贷款概述 一、个人住房贷款的概念及种类 （一）个人住房贷款的概念：金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款 （二）个人住房贷款的种类 按资金来源：自营性、委托性和组合贷款 按住房交易形态：首次住房贷款和再交易住房贷款 按贷款用途：个人住房贷款和个人大修住房贷款等 按购买住房类型：经济使用房贷款和商品房贷款 期限 基准利率 下限利率